Bewertungsverfahren bei der Wertermittlung

So bewertet ein Experte Immobilien

Um den genauen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung laut Liegenschaftsbewertungsgesetz herangezogen. Viele kleine Faktoren fließen in die Bewertung einer Immobilie mit ein, weshalb es ratsam ist einen geprüften Immobilienexperten die Bewertung vornehmen zu lassen.

So wird eine Immobilie professionell bewertet

Eine Immobilie kann durch das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren bewertet werden. Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit den Preisen von bereits verkauften Immobilien, welche von der Art und Lage vergleichbar sind verglichen und durch Zu- und Abschläge korrigiert. Das Sachwertverfahren stellt den Wert des ungebundenen Grundstücks und den Bauzeitwert des Gebäudes gegenüber. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Diese komplexen Bewertungsverfahren können aber nur dann zielführend sein, wenn sie von einem geprüften Immobilienexperten durchgeführt werden. Denn Immobilienbesitzer selbst bemessen aufgrund ihrer emotionalen Bindung der Immobilie meist einen zu hohen Wert.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln werden zahlreiche Faktoren herangezogen. Neben Größe und Ausstattung ist es vor allem der Grundstückwert, das den Preis für eine Immobilie festsetzt. Eine ähnlich große Wohnung mit ähnlicher Ausstattung kostet in der Stadt deutlich mehr als im Dorf, ein gleichwertiges Gebäude ist im Osten viel günstiger als im Westen Österreichs.

Daneben spielt auch das Alter der Immobilie eine wichtige Rolle bei der Bewertung. Nach ungefähr 20 Jahren ist mit ersten Instandhaltungsmaßnahmen zu rechnen. Wird das Gebäude nach der Sanierung verkauft, kann der Kaufpreis angehoben werden.

Auch der Energieausweis, dessen Ausstellung seit 2012 in Österreich Pflicht ist, hat Auswirkungen auf den Preis. Je besser die Werte und je energiesparsamer die Immobilie ist, umso mehr Geld kann dafür verlangt werden, da der Käufer Kosteneinsparungen beim Energieverbrauch erwarten kann.

Weshalb Sie einen Immobilienexperten zu Rate ziehen sollen.

Die eigene laienhafte Immobilienbewertung ist sehr subjektiv, es besteht die große Gefahr des Überschätzens. Wer den Wert selbst berechnet, vergleicht meist seine eigene mit anderen angebotenen Immobilien am Markt, denkt an alle selbst getätigten Investitionen und nimmt den Neupreis dieser als Richtwert. Jede Immobilie ist anders und deshalb individuell zu bewerten. Alles andere ist unseriös. Ohne einen Experten kann kein objektiver Verkaufswert festgelegt werden, was dazu führen kann, dass niemand die Immobilie kauft.

Sachwertverfahren

Um den Sachwert einer Liegenschaft zu ermitteln wird der gebundene Bodenwert mit dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Bauwert der Außenanlagen addiert.

Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren bei Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Wohnungen.
Ist das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren, leitet sich daraus später der Verkehrswert ab.

Wertermittlung

Mittels des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus dem gebundenen Bodenwert, dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Bauwert der Außenanlagen. Anschließend kann der Immobilienexperte durch seine Markterfahrung eine Marktanpassung vornehmen.

Die Festlegung des Sachwertes einer Immobilie ist eine diffizile Angelegenheit und sollte daher äußerst gewissenhaft durchgeführt werden.

Ertragswertverfahren

Die Anwendung dieses Verfahrens ist bei bebauten Liegenschaften üblich, bei denen durch Vermietung oder Verpachtung Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Der Liegenschaftswert wird durch den marktüblich erzielbaren Liegenschaftsertrag bestimmen. Der Ertragswert setzt sich beim klassischen Ertragswertverfahren aus der Ertragswertkomponente, die aus Grund und Boden stammt und der Ertragswertkomponente, die aus den Gebäuden stammt, zusammen. Für die Ermittlung des Bodenwerts wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Der Wert der baulichen Anlagen wird als Barwert einer Zeitrente betrachtet und in der Weise errechnet, dass der Liegenschaftsreinertrag um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts vermindert wird, und der auf die baulichen Anlagen entfallende Jahresreinertrag mit einem marktgerechten Zinssatz entsprechend der angenommenen Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.

Vereinfachten Ertragswertverfahren

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren erfolgt keine Trennung des Liegenschaftsreinertrags in den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und den Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Der Ertragswert wird entweder als Barwert einer nachschüssigen Zeitrente oder als Barwert einer ewigen Rente ermittelt. Das Ertragswertverfahren wird vor allem für Mehrwohnungshäuser, Geschäfts- und Bürogebäude, die vermietet werden und gemischtgenutzte Liegenschaften zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Dieses Verfahren wird aber auch für Gewerbe- und Industrieliegenschaften, die zwar eigengenutzt sind, bei denen aber eine Vermietung durchaus sinnvoll möglich wäre, verwendet.

Vergleichswertverfahren

Ein beliebtes Verfahren in der Bewertungslehre

Das Vergleichsverfahren gilt als beliebtes Verfahren in der Bewertungslehre, da hier die Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften zur Ermittlung herangezogen werden.

Durch eine hohe Anzahl an Vergleichswerten (Lage, zulässige Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe) bietet es über den Vergleichsweg einen Überblick über den momentanen Verkehrswert einer Immobilie. Das Verfahren ist besonders für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken geeignet. Bei bebauten Liegenschaften ist dieses Verfahren in der Praxis sehr oft nicht geeignet, da sich die Gebäude meist stark unterscheiden. In Frage kommen Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser und gleichartige Siedlungshäuser. Bei bebauten Liegenschaften wird das Vergleichswertverfahren sowohl beim Sachwertverfahren als auch beim klassischen Ertragswertverfahren zur Ermittlung des gebundenen Bodenwerts herangezogen. Als Basis dient jeweils der Vergleich der Preise pro Einheit (zB pro m² Grundstückfläche, Nutzfläche, Wohnfläche usw.) Das Vergleichswertverfahren ist ein zuverlässiges und leicht nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren.