Begriffslexikon

Das A-Blatt wird auch als “Gutsbestandsblatt” bezeichnet und gliedert sich in das A-1 Blatt und das A-2 Blatt. Im A-1 Blatt finden sich die Grundstücksnummern, die Benützungsart (gibt keinen Aufschluss auf die Widmung), die Fläche des Grundstücks sowie die Liegenschaftsadresse. Im A-2 Blatt stehen die mit dem Eigentum der Liegenschaft verbundenen Rechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Außerdem werden Veränderungen durch Zu- oder Abschreibungen im A-2 Blatt eingetragen. 

Das Gesetzbuch aus dem Privatrechtsbereich enthält unter anderem die grundlegenden Regelungen über den Abschluss von Verträ­gen, sowie in den §§ 1090–1121 auch Vorschriften über den Mietvertrag bzw. Bestandvertrag. Fast alle im allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen gesetzlichen Bestimmungen und Rechte der Mieter sind „dispositiv“ oder „nicht zwingend“. Das heißt, dass im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden kann, als im ABGB vorgesehen ist. Vereinbarungen, die Mieter in der Regel benachteiligen, sind aber nur dann gültig, wenn diese Vertragsbestimmungen nicht durch andere Rechtsvorschriften verboten werden. Hier ist vor allem das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) wichtig. Es verbietet einem Unternehmer (die meisten Vermieter sind tatsächlich Unternehmer im Sinn des KSchG), mit einem Verbraucher (Woh­nungsmieter sind in der Regel immer Verbraucher im Sinn des KSchG) bestimmte Vereinbarungen zu schließen. Werden solche Vereinbarungen dennoch getroffen, sind sie unwirksam.

Die Ablöse ist eine einmalige Zahlung, die der Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss an den Vormieter oder an den Vermieter zu tätigen hat. Oft werden Küchen oder Einrichtungsgegenstände gegen ein vereinbartes Entgelt abgelöst. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes (MRG) gilt ein Ablöseverbot.

Abschreibung ist in der Buchhaltung die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen, die bei Vermögensgegenständen des Anlage- und Umlaufvermögens eintreten. Gebäude sind abnutzbar und können abgeschrieben werden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind die von einem Unternehmer festgelegten und von ihm dauernd verwendeten Vertragsbedingungen, unter denen er bereit ist, Verträge abzuschließen. Dem Vertragspartner müssen spätestens bei Vertragsabschluss die AGB’s bekannt gegeben werden, da diese zum Vertragsinhalt werden.

Im vom Bundesministerium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft aufgrund der Altlastenatlas-VO im Bundesgesetzblatt kundgemachten Altlastenatlas kann überprüft werden, ob die zu begutachtende Liegenschaft darin als Altlast ausgewiesen ist. Der Altlastenatlas kann hier online abgefragt werden.

Ein Angebot, Offerte oder auch Anbot sind eine rechtsverbindliche Zusage (Vertrag) eines Interessenten eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten. Ein Anbot (Kaufanbot, Mietanbot) soll mindestens Objektbezeichnung, Adresse, Name der Vertragsparteien, Datum, Art der Miete, Mietdauer, Kaufpreis bzw. Mietzins enthalten. Wird das abgegebene Angebot vom Eigentümer gegengezeichnet, entsteht ein Vorvertrag zum Kaufvertrag bzw. Mietvertrag. Anbote werden in der Regel befristet abgegeben und können unter anderem auflösende oder aufschiebende Bedingungen enthalten. 

Das Angeld ist im Paragraph 908 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) verankert. Das Angeld wird bei Abschluss eines Vertrages zum Nachweis und zur Sicherung der Erfüllung des Vertrages bezahlt. Tritt der Bezahler des Angeldes vom Vertrag vorzeitig zurück, verfällt das Angeld und er bekommt die Einzahlung nicht mehr zurück. Andersrum hat der Empfänger des Angeldes bei Vertragsbruch das doppelte Angeld an den Angeldgeber zu bezahlen. Es ist dabei juristisch nicht relevant, ob durch den Rücktritt ein Schaden entstanden ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das bezahlte Angeld auf den Kaufpreis anzurechnen

Beim Annuitätenkredit bezahlt der Kreditnehmer einen fix vereinbarten Rückzahlungsbetrag, die Höhe der zu bezahlenden Raten bleibt konstant. Die Rate setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen. Mit jeder Rate wird ein Teil der Restschuld getilgt, womit sich der Tilgungsanteil über den Zeitraum der Rückzahlung erhöht. Gleichzeitig verringert sich dadurch der Zinsanteil, bis die Kreditschuld vollständig abgetragen ist.

Bei einem Arbeitsvertrag verpflichtet sich eine Person (Arbeitnehmer) gegenüber dem Arbeitgeber, zur persönlichen Erbringung von bestimmten Arbeitsleistungen, gegen ein Entgelt. 

Ein Grundstück gilt als voll aufgeschlossen wenn:

  • Die Zufahrt auf befestigter Straße möglich ist
  • Ein eventuell vorgeschriebener Gehsteig fertig gestellt ist
  • Wasserversorgung, Stromversorgung, eventuell Gasversorgung und Fernheizungsversorgung gesichert sind
  • Ein Kanalanschluss vorhanden ist
  • Der Anliegerbeitrag zur Gänze entrichtet ist
  • Bei Bedarf die Kommunikationsleitungen wie Telefon, Kabelfernsehen usw. vorhanden sind

Sie kaufen eine Immobilie und stehen kurz vor der Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar. Beim Durchlesen stoßen Sie auf den Punkt „Aufsandungserklärung“. Wir erklären Ihnen was es mit dem Begriff „Aufsandungserklärung“ auf sich hat:

Die Aufsandungserklärung im Kaufvertrag ist die ausdrückliche, schriftliche, Erklärung vom Eigentümer bzw. des Erwerbers der Immobilie, dass beide Parteien einverstanden sind, dass der Erwerber bzw. der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Diese Erklärung dient dazu, den juristischen Weg zur Übertragung des Eigentums an den Käufer freizumachen.  Die Aufsandungserklärung ist eine unbedingte Voraussetzung zur Einverleibung im Grundbuch in Österreich und macht das Eigentum der Immobilie voll wirksam. Die Aufsandungserklärung ist zwingend notwendig und bei sämtlichen Kaufverträgen zu Immobilien fester Bestandteil. Ohne der Aufsandungserklärung mit beglaubigter Unterschrift ist eine Eintragung des Eigentums des Erwerbers der Immobilie im Grundbuch nicht möglich.

Der Begriff “Aufsandung” hat einen historischen Hintergrund. Denn damals wurden Verträge noch mit Feder und Tinte geschrieben. Die „Grundbuchserklärung“ war der letzte Absatz eines Vertrages und als dieser niedergeschrieben war, wurde Löschsand darüber gestreut. Aus diesem Grund spricht man heutzutage von der „Aufsandungserklärung“

 

Von Aufschließungskosten bei Grundstücken spricht man, wenn es sich um Verkehrsflächen und andere Teile der Infrastruktur im Zuge einer Bauplatzerklärung oder Baueinrichtung und der öffentlichen Beleuchtung handelt. Die Aufschließungskosten werden von der zuständigen Gemeinde an den Grundstücksbesitzer erhoben. Der Begriff Aufschließungskosten darf nicht mit Anschlussgebühren verwechselt werden, denn diese werden für Wasser, Kanal, Strom, Gas… erhoben.

In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich und beschränkt sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft. Hier wird die Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, welche über die ordentliche Verwaltung hinausgehen geregelt. Die Veränderungen müssen nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen darstellen. Die Anfechtungsfrist beträgt 3 bzw. 6 Monate bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der Beschlussfassung und ihrem Gegenstand. Maßgebend hierfür ist der Anschlag des Beschlusses im Stiegenhaus.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) werden Höchstgrenzen für Mieten vorgeschrieben und in vier Kategorien eingeteilt:

  • Kategorie A
  • Kategorie B
  • Kategorie C 
  • Kategorie D

Für die Einordnung einer Mietwohnung in die jeweilige Kategorien sind die Größe der Bestandseinheit, der Zustand, die Ausstattung: Küche, Bad und WC ausschlaggebend.

Bassena ist ein Begriff für eine allgemeine zugängliche Wasserstelle am Gang eines alten Zinshauses. Bassenas findet man meist in jedem Stockwerk im Stiegenhaus und dienen den Wohnungseigentümern zur Wasserentnahme.

Wird ein Gebäude neu errichtet oder umgebaut, dann ist vor Beginn des geplanten Vorhabens eine Baubewilligung zu erwirken. Die Art und der Umfang des Vorhabens entscheiden über die Form der Bewilligung bzw. des Bewilligungsverfahrens. Im Gegensatz zum normalen Bewilligungsverfahren wird ein Projekt im vereinfachten Verfahren deutlich schneller bewilligt.

Baumaßnahmen geringeren Umfangs sind in den meisten Bundesländern nur anzuzeigen. 

Ausnahmen von der Bewilligungspflicht: Nicht der Bewilligungspflicht können unterliegen (je nach Bundesland verschieden) z.B. Sammelanlagen für festen Dünger, Telefonzellen, Wartehäuschen, Würstel- und Fischbratstände auf öffentlichen Verkehrsflächen, Schaubuden, Zelte, Wohnwagen, Wald- und Weidezäune usw..

Erlöschen der Baubewilligung: Die Baubewilligung erlischt mit Ablauf einer bestimmten Frist (Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, und Tirol: 2 Jahre, Oberösterreich, Vorarlberg und Salzburg: 3 Jahre, Wien: 4 Jahre, Steiermark: 5 Jahre), wenn innerhalb dieser Zeit nicht mit der Bauausführung begonnen wurde. 

Am Stadtrand wird von einem Bauträger eine Wohnanlage mit 50 Eigentumswohnungen gebaut. Angefangen wird erst, wenn alle Eigentumswohnungen mit schriftlichem Kaufvertrag veräußert sind (Zahlungen in der Regel in Raten). Sobald der Bauträger die Summe X erhalten hat und das Bauprojekt finanziert ist, startet er mit dem ersten Spatenstich. Doch wie kann ein Käufer nun sicher sein, dass sein einbezahltes Geld auch für den Bau der Wohnanlage verwendet wird?

Hierfür wurde das Bauträgervertragsgesetz eingeführt. Um den Käufer abzusichern, besagt dieses Gesetz, dass der Erwerber einer Wohnung nur nach dem jeweiligen Baufortschritt Geld an den Bauträger zahlen muss. Der Baufortschritt wird von einem Sachverständigen geprüft. Dies soll den Käufer schützen und einen Missbrauch im Falle der Nichtfertigstellung des Wohnprojektes vermeiden. 

Eine Baugenehmigung bestätigt, dass ein Bauvorhaben die öffentlich rechtlichen Vorschriften einhält. Bei Erteilung einer Baugenehmigung hat sich der Bauherr strikt an die eingereichten Pläne bei der Errichtung des Bauwerks zu halten. Eine Baugenehmigung wird auch Baubescheid genannt. 

Als Bauland dürfen im Flächenwidmungsplan nur Flächen vorgesehen werden, die sich aufgrund der natürlichen Voraussetzungen (z.B. Bodenbeschaffenheit, keine Hochwassergefahr usw.) für die Bebauung eignen und dem voraussichtlichen Baulandbedarf der Gemeinde entsprechen. 

Baulinien auf einem Grundstück werden im Bebauungsplan, welcher die bauliche Ausnutzbarkeit sowie die Abstände regelt. Baulinien begrenzen das Bauland gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen, die im Bauland gelegen sind. An die Baulinie sind an die technische Infrastruktur erlaubt zu bauen –  Fenster, Anschlüsse, Vorbauten, Ein- und Ausgänge sowie Ein- und Ausfahrten sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgelegt wurde.

Die Baumassenzahl stellt das Verhältnis des über Niveau zu errichtenden Brutto-Rauminhalts zur Fläche des Baugrundstücks dar. 

Berechnet wird die Baumassenzahl: Brutto-Rauminhalt/Nettobauland

Beispiel:

Grundstücksgröße 1.000 m²
Baumassenzahl (BMZ) 1,0
bebaubare Bruttofläche bei einer geplanten Raumhöhe inkl. Zwischendecken von 3 Meter 1.000 m² x 1,0 = 1000m² / 3 = 333 m²

Der Neubau, Zubau und Umbau von einem Gebäude darf nur auf einem Grundstück erfolgen, für das eine Baubewilligung bzw. eine Bauplatzerklärung erteilt wurde. Es sollen nur Grundstücke einer Bebauung zugeführt werden, welche bestimmte tatsächliche und rechtliche Eigenschaften besitzen. Ein Bauplatz muss eine solche Gestalt und Größe aufweisen, dass darauf ein Gebäude errichtet werden kann, welches den Anforderungen der Bauordnung entspricht. Es muss unmittelbar an eine öffentliche Straße grenzen oder eine grundbücherlich sichergestellte Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufweisen. Zum Bauplatz zählen auch jene Flächen, die mit einem Gebäude eine Einheit bilden und dessen dienen, z.B. Vorgärten, Kinderspielplätze, Seitenabstände usw.. 

Die Baupolizei überwacht die Festigkeit und Sicherheit von Bauten, der Bauausführung, des Brandschutzes, der Sicherung einer gesunden Umwelt sowie die Anordnung der baulichen Anlagen auf dem Bauplatz. Die Aufgaben der “örtlichen Baupolizei” fallen den Gemeinden zu, soweit es sich nicht um bundeseigene Gebäude, die öffentlichen Zwecken dienen, handelt. 

Besteht für ein bestimmtes Gebiet kein Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan und soll ein solcher erlassen bzw. ein bestehender geändert werden, so kann die Gemeinde über das betroffene Gebiet durch Verordnung die Bausperre im Interesse der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung verhängen. Bauplatzerklärungen, Baubewilligungen und Bewilligungen für die Änderung von Bauplätzen und bebauten Liegenschaften werden nur ausnahmsweise erteilt, wenn anzunehmen ist, das die beantragte Bewilligung die Durchführung des künftigen Flächenwidmungsplans nicht erschwert oder verhindert. Mit Rechtswirksamkeit des neuen bzw. geänderten Flächenwidmungs- oder Bebauungsplans, spätestens jedoch nach zwei Jahren (in Wien drei Jahre), tritt die Bausperre außer Kraft. Die Gemeinde kann die Bausperre höchstens einmal (OÖ 2x) auf je ein weiteres Jahr verlängern. In Wien ist eine Verlängerung nur dann möglich, wenn es sich um die Festsetzung einer bedeutenden Verkehrsader handelt. 

Solange der Bauplatz im Bauland nicht mit einer den Verkehrserfordernissen entsprechenden Straßen aufgeschlossen ist, dann besteht ein Bauverbot

Bauverbote im Grünland können sein:

  • Grundstück ist nicht zugänglich
  • Wasserversorgung oder Abwasserbeseitigung sind nicht sichergestellt
  • Gefährdung durch Hochwasser, Steinschlag, Grundwasserstand, Rutschungen, Lawinen usw. gegeben ist

Die bebaute Fläche ist die Gesamtfläche von oberirdisch baulichen Anlagen auf dem Bauplatz. 

Der Gemeinderat verordnet auf Basis eines Flächenwidmungsplans den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan dient der näheren Regelung der Art der Bebauung in jenen Gebieten, die im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen sind. Ein Bebauungsplan kann für das gesamte Gemeindegebiet, einzelne Ortschaften oder abgegrenzte Teilgebiete erlassen werden. Gibt es keinen Bebauungsplan in einem Gebiet, dann gilt die Bebauung der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands. 

Ein befristeter Mietvertrag endet in der Regel mit Ablauf einer vereinbarten Zeit und kann weder vom Vermieter noch vom Mieter (vorzeitig) aufgekündigt werden. Bei befristeten Mietverträgen über eine Wohnung im Vollanwendungsbereich oder Teilandwendungsbereich des MRG steht dem Mieter das Recht zu, nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer ein gesetzliches Kündigungsrecht jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu. 

Im Grundbuch finden sich oft unerklärliche Begriffe, wie zum Beispiel das Belastungs- und Veräußerungsverbot. Hier erfahren Sie was das genau bedeutet:

Das Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht in der Verpflichtung, eine Liegenschaft ohne Zustimmung eines anderen weder zu belasten noch zu veräußern. Grundsätzlich kann man eine solche Verpflichtung jeder beliebigen Person gegenüber eingehen. Wirklich Sinn ergibt das Belastungs- und Veräußerungsverbot allerdings erst dann, wenn es im Grundbuch eingetragen und damit gegen jeden Außenstehenden wirksam wird. Und da setzt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch Schranken.

Verbücherungsfähig ist ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder zwischen Eltern und leiblichen Kindern, Adoptivkindern, Pflegekindern und Schwiegerkindern vereinbart wird. Die Eintragung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit gegen Dritte unbedingt erforderlich.

In der Wirkung haben Belastungs- und Veräußerungsverbote zwei Seiten. Die weniger angenehme für den Verpflichteten ist vielleicht die Tatsache, dass er für jede Art der Belastung und Veräußerung die (verbücherungsfähige, das heißt beglaubigt unterfertigte) schriftliche Zustimmung des oder der Berechtigten benötigt. Die „angenehme“, weil auch dem Verpflichteten Sicherheit bietende Seite liegt darin, dass – solange das Verbot besteht und im Grundbuch eingetragen ist – sehr schwer exekutive Pfand rechte bei der betroffenen Liegenschaft in das Grundbuch kommen können. Belastungs- und Veräußerungsverbote wirken auf Lebensdauer des Berechtigten und des Verpflichteten. Wenn also einer dieser beiden verstirbt, erlischt das Verbot und ist aufgrund von Gegenstandslosigkeit im Grundbuch zu löschen.

Durch die Erteilung der Fertigstellungsanzeige bzw. der Benützungsbewilligung stellt die Behörde fest, dass ein Bauvorhaben plankonform sowie nach den gesetzlichen Richtlinien und den erteilten Baubewilligungen und Auflagen gebaut wurde.

Bei vielen Immobilienmaklern muss man als Interessent, wenn man eine Immobilie besichtigen möchte, vorher einen Besichtigungsschein ausfüllen. Dieser dient dem Makler dazu seinen Provisionsanspruch zu sichern, falls es zu einer späteren Anmietung oder eines Kaufes kommt.

Ein Besitz erfordert rechtlich neben der tatsächlichen Sachherrschaft (=Innehabung) den Besitzwillen – d.h die Sache als das Seinige zu behalten. Der Besitzer kann rechtlich über die Sache verfügen (benützen).

Beispiele für Besitz:

  • Der Mieter einer Wohnung gilt juristisch als Besitzer 

 

Betriebskosten sind jene Kosten, die durch den laufenden Betrieb eines Gebäudes bzw. Wohnungseigentumsobjektes entstehen.

Zu den Betriebkosten nach WGG/MRG zählen:

  • Wasserdichtheitsprüfung
  • Wasser/Abwasser
  • Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
  • Kanalräumung
  • Müll
  • Entrümpelung von herrenlosem Gut
  • Schädlingsbekämpfung
  • Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
  • Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
  • Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
  • Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Überwälzung zugestimmt hat
  • Verwaltungshonorar
  • Hausreinigung (darunter fallen bei alten Diesntverträgen mit “echten”HausbesorgerInnen auch die Abfertigung bzw. bei DienstnehmerInnen die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung
  • öffentliche Abgaben
  • laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen:

  • Verwaltungskosten (nicht umlagefähige)
  • Betriebskosten (nicht umlagefähige)
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis

Die Bittleihe ist in Österreich im allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) im Paragraph 974 verankert. Die Bittleihe auch Prekarium genannt, ist eine Sonderform der Leihe. Es handelt sich um eine unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Courtage ist ein anderer Terminus für Provision. Dabei versteht man ein erfolgsabhängiges Entgelt für erbrachte Dienstleistungen und Geschäftsbesorgungen. Je nach Dienstleistung und Branche sind anstelle des Begriffs „Provision“ andere Bezeichnungen üblich, so etwa Courtage, Kurtage, Aufschlag, Agio oder Packing.

Das B-Blatt des Grundbuchs wird auch als “Eigentumsblatt” bezeichnet. Wie der Name schon verrät wird hier der Liegenschaftseigentümer vermerkt. Bei mehreren Eigentümern werden alle mit ihren Anteilen im B-Blatt eingetragen. Außerdem sind die Urkunden inkl. Datum eingetragen, mit denen das Eigentum erworben wurde. 

Das C-Blatt des Grundbuchs wird auch als “Lastenblatt” bezeichnet. Dieser Abschnitt enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen, wie beispielsweise Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, Pfandrechte von Banken, Dienstbarkeiten etc.). Die eingetragenen Belastungen gehen, wenn nichts anderes vereinbart wurde bei einer Veräußerung auf den neuen Eigentümer über. Hier ist zu empfehlen, dass vor dem Kauf eine schriftliche Lastenfreistellung vereinbart wird. Die Beträge der eingetragenen Pfandrechte sagen nichts über die aktuelle Höhe der Verbindlichkeiten aus. Denn zum Stichtag kann die Verbindlichkeit schon fast zur Gänze oder ganz getilgt sein. Im Lastenblatt gilt: Je höher das Pfandrecht gelistet ist desto besser für den Gläubiger, da diese nach der Reihenfolge im C-Blatt befriedigt werden.

Decken trennen die einzelnen Geschosse eines Gebäudes und bestehen aus der Rohdecke, der Unterdecke und der Oberdecke. Die Rohdecke bildet das Tragwerk, die Unterdecke besteht z.B. aus Putz, Holzverkleidungen oder Plattenwerkstoffen. Zur Oberdecke gehören Estriche und Bodenbeläge. Je nach verwendetem Material uns Ausführungsart ergeben sich bei den tragenden Decken verschiedene Konstruktionen (Massivdecken, Holzdecken).

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, dann darf es nicht abgerissen werden. Darüber hinaus dürfen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die den denkmalgeschützten Charakter beeinträchtigen würden. Der Eigentümer ist also gehindert, den Grund und Boden anderweitig zu nutzen, sodass allenfalls ein Bewertungsabschlag bis zu 15% gerechtfertigt erscheint.

Dielenfußböden sind vor allem in Altbauten zu finden. Die Dielen (mindestens 25 bis 30 cm breit) sind entweder direkt auf Deckenbalken oder auf Kanthölzer verlegt und mittels Drahtstiften mit gestauchten Köpfen sichtbar genagelt.

Im Grundbuch finden sich oft unerklärliche Begriffe, wie zum Beispiel die Dienstbarkeit oder auch Servitut genannt. Hier erfahren Sie was das genau bedeutet:

Unter Dienstbarkeit oder Servitut versteht man ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Der Eigentümer dieser Sache ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Der Berechtigte ist zu schonender Ausübung verpflichtet. Dienstbarkeiten können ersessen (Ersitzung erst bei Dauer von mindestens 30 Jahren) werden oder infolge der Nichtausübung verjähren.

Die Dienstbarkeit an einer Liegenschaft wird Grunddienstbarkeit genannt und dient der besseren Nutzung des begünstigten Grundstückes zu Lasten eines anderen Grundstückes. Beispiele: Bei der Dienstbarkeit der Benutzung einer Wasserquelle duldet der Eigentümer des Quellgrundstückes, dass der Eigentümer eines anderen Grundstückes das Wasser aus dieser Quelle für sich entnimmt. Bei der Felddienstbarkeit (auch Wegerecht genannt) hat ein bestimmter Grundeigentümer das Recht, fremde Grundstücke zu überqueren, Vieh darüber zu treiben oder mit einem Fuhrwerk  darüber zu fahren. Dienstbarkeiten können im Grundbuch eingetragen sein,  können jedoch auch unabhängig von einer Grundbuchseintragung bestehen.

Persönliche Dienstbarkeiten stehen ganz bestimmten Personen zu, denen ein Vorteil verschafft werden soll. Dieses Recht endet daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

Die Informationen der analogen Katastralmappe werden in einem exakt definierten Format in digitaler Form aufbereitet. Es sind somit die vorhandenen Pläne des Grenzkatasters und des Grundsteuerkatasters eingearbeitet. Wie die analoge Katastralmappe in Papierform dient auch die digitale Katastralmappe, mit Ausnahme jener Grundstücke, die im Grenzkataster einverleibt sind, nur der Veranschaulichung der Lage der Grundstücke.

Als dingliches Recht, wird das Recht bezeichnet, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt und gegenüber jedem wirksam ist. Von einem dinglichen Recht spricht man beispielsweise bei Eigentum, Pfandrecht, Baurecht oder Dienstbarkeiten. Natürliche und juristische Personen, in das Firmenbuch eingetragene Rechtsträger sowie Vereine können Träger von dinglichen Rechten sein.

Ein Eigenbedarf des Vermieters liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung dringend für sich selbst oder seine Kinder bzw. Enkel benötigt. Diese Notsituation wird von Gerichten streng geprüft und entschieden. Ein Eigenbedarf liegt in der Regel vor, wenn dem Vermieter oder den Angehörigen die Obdachlosigkeit droht oder aus einem anderen sehr wichtigen Grund, beispielsweise braucht der Vermieter die Wohnung im Erdgeschoß, weil er im Rollstuhl sitzt. Das Gericht überprüft, wessen Interessen (Vermieter-Mieter) mehr beeinträchtigt sind. Wenn die Interessen des Vermieters überwiegen, dann hat der Vermieter die Chance in die Immobilie einzuziehen und Eigenbedarf anzumelden. Eigenbedarf als Kündigungsgrund kann vom Vermieter frühestens nach 10 Jahren ab Erwerb der Immobilie geltend gemacht werden.

Um einen Kredit für eine Immobilie bei der Bank zu bekommen sind Eigenmittel notwendig. Die Höhe der Eigenmittel für beispielsweise zur Anschaffung einer Wohnung werden je nach Bonität des Schuldners bestimmt. 

Eigentümer einer Sache wird man aufgrund eines gültigen Rechtsgeschäftes (Titel) und Übergabe einer Sache (Modus). Eigentum ist die uneingeschränkte Befugnis einer Person über eine Sache. 

Beispiele für Eigentum:

  • Beim Kauf einer Wohnung wird man durch Eintragung in das Grundbuch (vorheriger gültiger Kaufvertrag mit Aufsandungserklärung) und Übergabe gesetzlicher Eigentümer der Immobilie

Sie besitzen mit Ihrem Lebensgefährten eine Eigentumswohnung. Doch plötzlich stirbt der andere und es wurde im Voraus kein Testament erstellt. Wie sieht nun die rechtliche Anspruchslage auf die Wohnung aus? Wir klären Sie auf.

Bis vor wenigen Jahren war es nur Ehegatten möglich, eine Eigentumswohnung gemeinsam zu kaufen. Die 2002 eingeführte „Eigentümerpartnerschaft“ kann jedoch von zwei beliebigen Personen begründet werden. Lebenspartnern ist es daher möglich, gemeinsam eine Eigentumswohnung zu erwerben. 

Im Todesfall haben Lebensgefährten grundsätzlich kein gesetzliches Erbrecht. Wenn jedoch zwei Personen gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, gibt es eine Sonderregelung. Kraft Gesetzes fällt der Anteil des verstorbenen dem überlebenden Miteigentümer zu. Allerdings hat dieser eine Ausgleichszahlung an die Erben zu leisten, die durch letztwillige Verfügung des anderen Partners oder durch Schenkung auf den Todesfall erlassen werden kann. Die Höhe dieser Zahlung hängt dabei davon ab, ob man verheiratet ist und ob Kinder vorhanden sind.

Der Verwalter hat mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine andere Vereinbarung darüber kann nur mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer erfolgen. Die Einberufung und die zur Beschlussfassung anstehenden Angelegenheiten sind mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich per Hausanschlag und durch Übersendung an die Miteigentümer zur Kenntnis zu bringen.

Als Einantwortung bezeichnet man die gerichtliche Übergabe der Verlassenschaft an den ausgewiesenen Erben durch Gerichtsbeschluss (Einantwortungsurkunde). Nach Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens wird der Einantwortungsbeschluss ausgestellt. In diesem Beschluss wird festgehalten, wer zu welchem Anteil Erbe ist. 

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgesetzter Wert. Die Höhe dieses Einheitswertes liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Der Einheitswert ist seit 01.01.2016 nicht mehr Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für geschenkte oder geerbte Immobilien. Hier ist seither der sogenannte Grundstückswert maßgebend.

Der Einheitswert hat jedoch bei geschenkten oder geerbten Immobilien noch Bedeutung für die Bemessung der grundbücherlichen Eintragungsgebühr. Die Eintragungsgebühr beträgt zwischen bestimmten Familienangehörigen 1,1 % des dreifachen Einheitswertes.

 

Bei Gefahr in Verzug, sprich besonders dringenden Arbeiten, wie beispielsweise bei der Gefahr herabstützender Dachteile oder defekter Gasleitungen kann eine schnelle Entscheidung bei Gericht erwirkt werden. Dabei spricht man von der einstweiligen Verfügung. Eine einstweilige Verfügung kann von jedem Mieter beantragt werden.  

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, kann der Hauptmieter sein Mietrecht einer Wohnung an bestimmte nahe Verwandten abtreten, sofern diese ein dringendes Wohnbedürfnis haben.

Das Eintrittsrecht im Vollanwendungsbereich gilt bei folgenden Verwandten:

  • Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern etc.)
  • Ehepartnerin/Ehepartner
  • Wahlkinder
  • Geschwister

Bei Verwandten in gerader Linie, Wahlkinder und Ehepartnern gilt als Bedingung, dass diese mindestens die letzten beiden Jahre mit dem Hauptmieter im selben Haushalt gewohnt haben.

Geschwister müssen fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Die Bedingung der oben genannten Fristen im gemeinsamen Haushalt gilt nicht, wenn:

  • ein Angehöriger die Wohnung zusammen mit dem Hauptmieter bezogen hat
  • bei Ehegatten, wenn sie seit der Verehelichung in der Wohnung gewohnt haben
  • bei Kindern, wenn sie seit ihrer Geburt in der Wohnung leben

Als Einverleibung (Eintragung oder Intabulation) bezeichnet man eine bestimmte Form grundbücherlicher Eintragungen. Einverleibt im Grundbuch wird z.B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit (Servitut). Auch die Löschung, z.B. eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit (Servitut), wird Einverleibung genannt.

 

 

Unter Einzelheizung versteht man die zu beheizenden Räume, die mit einem eigenen Heizgerät beheizt werden. Dies kann in Form von Holzöfen, Kohleöfen, Elektroradiatoren oder Kachelöfen geschehen. 

Der Energieausweis ist ein einfaches Gütesiegel, das ein Gebäude energetisch bewertet. Wird ein Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet muss vom Eigentümer ein Energieausweis vorgezeigt werden. Der Energieausweis zeigt auf, ob tendenziell mit höheren oder niedrigeren Energiekosten zu rechnen ist. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise wird in Österreich durch die jeweiligen Landesgesetze und das EnergieausweisVorlageGesetz (EAVG) geregelt. 

Ein Weg wird seit Jahrzehnten von Personen begangen, um schneller an das gewünschte Ziel zu gelangen. Nun erhebt der Grundstückseigentümer dagegen Einspruch, da er keine fremden Menschen mehr auf seinem Grundstück spazieren gehen sehen möchte. Hat der Eigentümer damit eine Chance?

Immer wieder kommt es vor, dass man ein Recht seit Jahren ausübt, ohne zu wissen, wie dieses Recht eigentlich entstanden ist. Gerade bei Geh- und Fahrtrechten ist es nicht selten der Fall, dass diese irgendwann entstehen, ohne dass der Grundstückseigentümer dagegen Einspruch erhebt. Spätestens wenn  dieses Recht dreißig Jahre lang in gutem Glauben ausgeübt worden ist, ohne dass jemand dagegen Einspruch erhoben hat, spricht man von einem ersessenen Recht, also von einer Ersitzung. So kann es zum Beispiel auch vorkommen, dass man sich das Eigentum an einem Grundstück(steil) ersitzt, indem man  diesen über einen langen Zeitraum (30 Jahre) in gutem Glauben – in der  Meinung, man sei dazu berechtigt – benutzt hat. Die genauen Voraussetzungen sind im Einzelfall jedoch noch zu überprüfen.

Eine Etagenheizung ist eine fest einge­baute Heizung mit automatischer Energielieferung, beispielsweise eine Nachtspeicherheizung. Eine Etagenheizung beheizt alle Haupträume in einer Immobilie. Ein Kachelofen ist keine Etagenheizung.

Der EURIBOR ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander kurzfristig (Zeitraum von bis zu 12 Monate) Geld leihen. Ermittelt wird der EURIBOR täglich. Er dient als Berechnungsgrundlage für die Zinsen diverser Anlageprodukte, z.B. von Sparkonten oder eben Krediten zur Immobilienfinanzierung.

 

Ein Exposé ist eine Kurzbeschreibung einer Immobilie, in dem die wesentlichen Informationen wie Parameter, Bilder, Grundrisse zur Immobilie enthalten sind. In der Regel bekommt man ein Exposé bevor man eine Immobilie besichtigt damit man vorweg die wichtigsten Informationen zur Immobilie kennt.

Ein Fahnengrundstück ist eine bestimmte Form einer Grundstücksparzelle. Der Großteil eines Fahnengrundstücks ist aufgrund der besonderen Konfiguration meist nicht direkt am Straßennetz situiert sondern dahinter. Die Zufahrt zu einem Fahnengrundstück ist aus Platzgründen sehr schmal und ähnelt einer Fahnenstange. Ein Vorteil besteht darin, dass das Grundstück bzw. die darauf befindliche Immobilie nicht direkt an der Straße liegt. Nachteile des Fahnengrundstücks sind definitiv, dass man die Zufahrt nur als solche nutzen kann und Mehrkosten für Leitungsverlegungen entstehen können.

Je nach dem verwendeten Material gibt es unterschiedliche Fenster:

Holzfenster: An heimischen Hölzern werden Fichte, Lärche, Kiefer oder Eiche, an exotischen Hölzern z.B. Mahagoni verwendet. Weiters werden noch die nordamerikanischen Nadelhölzer Hemlocktanne und Oregonpinie für die Rahmen und Stöcke verarbeitet. 

Metallfenster: Das am häufigsten verwendete Material bei Fenstern ist Aluminium. Stahlfenster werden nur noch sehr selten verwendet. 

Holz-Alu Fenster: Bei Verbundfenstern ist der innere Flügel aus Holz und der äußere aus Aluminium. Bei isolierverglasten Fenstern wird der Holzrahmen außen mit einem dünnen Aluminiumprofil verstehen. 

Kunststofffenster: Diese bestehen aus PVC-Hohlprofilen.

Kunststoff-Alu-Fenster: Zum Schutz der Kunststoffprofile vor Witterungseinflüssen und der UV-Strahlung sind an der Fensteraußenseite Aluminiumschalen angebracht.

Fenster aus Glasbausteinen: In Stahl- oder Aluminiumrahmen, mit Mörtelfuge zwischen den Glasbausteinen.

Profilfenster: In Metallrahmen befestigt. 

Die Fertigparkett-Elemente werden industriell entweder als Fertigparkettplatten oder als lange Fertigparkettdielen hergestellt. Die Elemente bestehen aus mehreren dünnen Schichten, wobei die begehbare Deckschicht aus Holz bereits fertig oberflächenbehandelt ist. Die Platten oder Dielen sind durch Nut und Feder verbunden und werden an den Kanten zu einer Fläche verleimt.

Ein Fertigputz ist ein vorgemischtes Material, welches mit Wasser vermengt und auf die Wand aufgebracht wird.

Grundsätzlich bildet die Firsthöhe den höchsten Punkt eines Gebäudes. Davon ausgenommen sind Anbauten und bestimmte Bauteile wie z.B. Dachantennen, Kaminen etc..

Der Fixpreis unterscheidet sich vom Verhandlungspreis (VB-Verhandlungsbasis). Wird eine Immobilie egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück zu einem Fixpreis angeboten, will der Verkäufer seine geringe Verhandlungsbereitschaft zum Ausdruck bringen.

Der Flächenwidmungsplan regelt die geordnete Bodennutzung eines Gebietes durch Festlegung der Nutzungskategorien: Bauland, Verkehrsfläche und Günland. Der Flächenwidmungsplan basiert auf Grundlage des räumlichen Entwicklungskonzeptes. Der Flächenwidmungsplan besteht aus einer planlichen Darstellung auf Basis von Katasterplänen und einem erforderlichen Planungsbericht. Beschlossen wird der Flächenwidmungsplan von der Gemeindevertretung und er wird nach aufsichtsbehördlicher Genehmigung der Landesregierung rechtswirksam verordnet.

 

Die Fluchtlinien werden in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich definiert.

Beispielsweise können Fluchtlinien wie folgt definiert sein:

Straßenfluchtlinien: Das sind die Grenzen zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und anderen Grundstücksflächen. 

Baufluchtlinien: Das sind die Linien, in die eine Flucht oder eine Kante des Bauwerks zu stellen ist. 

Baugrenzlinien: Das sind die Linien, die durch ein Bauwerk in keinem Falle überschritten werden dürfen, dh die höchstzulässigen Außenmaße von Bauten und Anlagen. Unterschieden werden die Baugrenzlinien betreffend Vorgarten (vordere Baugrenzlinie); Seitenabstand bzw. Bauwich (seitliche Baugrenzlinie); Hof oder Garten (innere Baugrenzlinie)

 

Bei Wohnungen die freifinanziert wurden müssen keine Voraussetzungen wie beispielsweise Einkommensgrenzen erfüllt werden. Im Unterschied zum geförderten Wohnbau werden freifinanzierte Wohnungen ohne Fördermittel erbaut und können zu einem freien Marktpreis verkauft werden.

 

Ihr Grundbuch umfasst mehrere Grundstücke und im Lastenblatt sind Pfandrechte von Ihrer Bank eingetragen. Nun möchten Sie eines dieser Grundstücke veräußern. Vereinbart wurde, dass das Grundstück lastenfrei verkauft wird. Ist das möglich?

Sind mehrere Grundstücke mit einem Pfandrecht belastet, besteht oft die Möglichkeit, dass, wenn eines davon verkauft wird, die restlichen Grundstücke genügend Sicherheit für die Bank als Gläubiger bieten. In diesem Fall wird eine sogenannte Freilassungserklärung erstellt. Bei diesem Schriftstück entlässt die Bank dieses zu verkaufende Grundstück aus ihrem Pfandrecht und gibt es frei. Ein Notar unterstützt Sie bei der Erstellung der Urkunde für die Freilassungserklärung.

Im Grundbuch ist oft von dem Begriff “Fruchtgenussrecht” zu lesen. Wir klären Sie darüber auf, was ein Fruchtgenussrecht ist.

Der Fruchtgenuss ist das Recht, einen Gegenstand, der jemand anderem gehört, selbst ohne Einschränkung zu benützen. Das Fruchtgenussrecht an einer Wohnung ist das Recht, diese Wohnung entweder selbst zu benützen oder sie zu vermieten. Als Fruchtnießer ist man verpflichtet, das Fruchtgenussobjekt auf eigene Kosten instand zu halten. Dafür erhält man alle Erträgnisse aus dem Fruchtgenussobjekt.

Zu beachten ist, dass die vom Fruchtnießer abgeschlossenen Mietverträge mit seinem Ableben nicht erlöschen und den Eigentümer (Übernehmer) somit weiter daran binden. Es wird daher empfohlen, hierfür einschränkende Vereinbarungen zwischen dem Übergeber und dem Übernehmer zu treffen, wie zum Beispiel, dass der Fruchtnießer keine Mietverträge auf unbestimmte Zeit, sondern nur mit begrenzter Dauer abschließen darf. Bei Übergabe eines bereits vermieteten Objektes wird sich der Übergeber das Fruchtgenussrecht vorbehalten, wenn ihm die Mieteinnahmen weiter zustehen sollen.

Die Einräumung des Fruchtgenussrechtes löst in der Regel steuerliche Wirkungen im Bereich der Einkommens-, Umsatz- und Grunderwerbsteuer aus. Daher bedarf eine solche Vereinbarung einer vorherigen umfassenden  Besprechung, um bereits im Vorfeld für beide Vertragspartner das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Der Begriff “Garçonnière” stammt aus dem Französischen und bezeichnet eine Einzimmerwohnung. Garconnieren sind bei Singles sowie Studenten sehr beliebt und eignen sich sehr gut als Anlageobjekt.

Die Gaupe (Dachgaupe) ist ein Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter Dachfenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume ermöglicht. Hierzulande sind Dachgaupen eine beliebte Methode um bei Gebäuden im Obergeschoß helle Innenräume und ein angenehmes Wohngefühl zu schaffen. 

Beim Kauf einer Liegenschaft stellt der Käufer im Grundbuch fest, dass zwar eine Zufahrtsstraße zu diesem Grundstück vorhanden ist, diese aber über das Grundstück eines Nachbarn verläuft. Wir erklären Ihnen was ein Geh- und Fahrtrecht.

Beim Kauf eines Grundstückes ist unbedingt zu überprüfen, ob eine Zufahrt zu einer öffentlichen Straße gegeben ist. Dies ist nicht immer der Fall. Eine Ersatzlösung besteht darin, dass die Zufahrt über das Grundstück des Nachbarn vertraglich geregelt und auch im Grundbuch eingetragen wird. Dieses vertraglich vereinbarte Recht wird Geh- und Fahrtrecht genannt. Durch die Grundbuchseintragung wird es verdinglicht – das heißt, das Recht gilt nicht nur für eine bestimmte Person, sondern für den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes.

Auf zwei benachbarten Bauplätzen werden die Gebäude an der gemeinsamen seitlichen Grenze aneinandergebaut, nach allen anderen Seiten aber freistehend errichtet. 

Zwei befreundete Paare kaufen gemeinsam ein Doppelhaus. Als sich ein Paar dazu entscheidet, eine Weltreise zu machen, vermietet es seine Haushälfte in der Zwischenzeit weiter. Das zweite Paar stellt daraufhin die Forderung, dies zu unterlassen, da ihnen ja auch die Hälfte des Hauses gehört und sie keine Fremden im Haus haben wollen. Haben sie rechtlich einen Anspruch darauf?

Im österreichischen Recht gibt es zwei Formen von gemeinschaftlichem Eigentum an Liegenschaften, die zum Teil wesentliche Unterschiede mit sich bringen:

Das ideelle Miteigentum bezeichnet den prozentuellen Anteil an einer Liegenschaft, wobei sämtliche Teile der Liegenschaft allen Miteigentümern gemeinsam gehören. Die ideelle Miteigentümergemeinschaft entscheidet nach Mehr- oder Einstimmigkeitsprinzip über die Bewirtschaftung der Liegenschaft.

Die Sonderform des Wohnungseigentums wurde für eine konkrete Aufteilung von Wohneinheiten im selben Gebäude geschaffen. Wie beim Miteigentum hat der Wohnungseigentümer einen ideellen Miteigentumsanteil an der  Liegenschaft, allerdings verbunden mit einem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine räumlich bestimmte Einheit im Wohngebäude.  Wesentlicher Vorteil des Wohnungseigentums ist, dass der Wohnungseigentümer über seinen Anteil allein verfügen kann und diesen zum Beispiel auch verkaufen oder vermieten kann, ohne die übrigen Wohnungseigentümer zu verständigen.

Gemeinschaftsanlagen sind beispielsweise Spielplätze, Abstellräume, zentrale Heizungsanlagen, Personenaufzüge, Rundfunk- und Fernsehantennen usw. Beim Neubau müssen bei Mehrfamilienhäusern Gemeinschaftsanlagen errichtet werden. Die Notwendigkeit und der Umfang der Gemeinschaftsanlagen richten sich dabei nach der Anzahl der Wohnungen.

Genossenschaftswohnungen sind Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet werden. Diese Wohnungen können von Mitgliedern der Genossenschaft angemietet werden. Grundsätzlich ist eine Genossenschaftswohnung eine Mietwohnung, bei der eine gemeinnützigen Bauvereinigung der Vermieter ist. Bei diesen Projekten fallen oft ein einmaliger Finanzierungsbeitrag an. Ein Finanzierungsbeitrag ist ein (mietzinsmindernder) Grund- und/oder Baukostenbeitrag, der je nach Alter, Lage und Größe der “Genossenschaftswohnung” variieren kann. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird dieser mit einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent zurückbezahlt.

Will man eine Genossenschaftswohnung mieten, dann muss man entweder österreichischer Staatsbürger, EU Bürger, EWR Bürger, nicht EU Bürger mit Aufenthaltsgenehmigung oder Flüchtling nach der Genfer Konvention und mindestens 18 Jahre alt sein. Da es bei Genossenschaften in der Regel lange Wartezeit gibt, ist eine Anmeldung auch schon ab 17 Jahren möglich. Darüber hinaus gelten bestimmte Einkommensgrenzen. Außerdem muss eine Genossenschaftswohnung in Österreich als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Die Gebäude müssen an die beiderseitigen Nachbargrenzen angebaut und dort mit Feuermauern abgeschlossen werden. 

Die Bebauungsdichte wird durch die Geschossflächenzahl ausgedrückt. Die Geschossflächenzahl stellt das Verhältnis der Summe der Brutto-Grundflächen aller Geschosse zur Grundstücksfläche dar. Die Geschosse unter Terrain bleiben unberücksichtigt. 

Berechnet wird die Geschossflächenzahl: Brutto-Grundfläche/Nettbobauland

Beispiel:

Grundstücksgröße 1.000 m²
Geschossflächenzahl (GFZ) 0,5
bebaubare Bruttogeschoßfläche 1.000 m² x 0,5 = 500 m²

Der Grenzkataster dient dem verbindlichen Nachweis der Grundstücksgrenzen. Die eingetragenen Grenzpunkte der im Grenzkataster befindlichen Grundstücke werden durch Koordinaten (in cm angegeben) genau festgelegt. Somit ist eine exakte Rückübertragung durch das Vermessungsamt oder durch Vermessungsbefugte jederzeit möglich. Ersitzungen von Teilen von im Grenzkataster eingetragenen Grundstücken oder Grenzstreitigkeiten sind ausgeschlossen. Der Grenzkataster garantiert höchste Rechtssicherheit!

Alle nicht als Bauland oder Verkehrsflächen gewidmete Gebiete werden als Grünland (Steiermark und Tirol als Freiland; Vorarlberg als Freiflächen) ausgewiesen. 

Neben den land- und forstwirtschaftlichen Gebieten werden auch 

  • größere Erholungsflächen (Parkanlagen, Spiel- und Liegewiesen, Sportanlagen, Freibäder, Campingplätze, Skipisten usw.)
  • Dauerkleingärten
  • Erwerbsgärtnereien
  • Friedhöfe

in den Bereich Grünland (Freiland, Freiflächen) eingeordnet. 

Im Grünland dürfen nur Bauwerke entstehen, die einer bestimmungsgemäßen Nutzung dienen, wie beispielsweise auf einem Campingplatz nur sanitäre Anlagen oder Einrichtungen für den täglichen Bedarf der Besucher. Für Land- und Forstwirtschaft bestimmte Grünlandgebiete dürfen nur Bauten entstehen die für den Nebenerwerb errichtet werden. 

Sie wollen eine Immobilie erwerben und möchten wissen wer der grundbücherliche Eigentümer ist? 

Das Grundbuch ist ein elektronisches Register, das bei den Bezirksgerichten geführt wird. In diesem Register ist der Eigentümer eines bestimmten Grundstückes, einer bestimmten Eigentumswohnung oder eines bestimmten Hauses eingetragen. Dies ist beim Verkauf einer Immobilie wichtig, da somit festgestellt werden kann, wer der Verkäufer ist.

Zusätzlich erleichtert das Grundbuch für den jeweiligen Eigentümer der Immobilie die Aufnahme eines Kredites. Durch die Eintragung des Kredites als Pfandrecht wird jene Sicherstellung gegeben, die erforderlich ist, damit eine Bank den Kredit auch tatsächlich gewährt. Das Grundbuch ist öffentlich und kann auch gegen eine Gebühr online heruntergeladen werden.

Aber auch besondere Eigenschaften einer Immobilie sind im Grundbuch ersichtlich. So zum Beispiel, die Grundstücksfläche oder ob eine andere Person, als der Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie zu benutzen (Fruchtgenussrecht). Für den Fachmann sind die Informationen aus dem Grundbuch sehr aufschlussreich. Und besonders wichtig ist dabei, dass alle Eintragungen in diesem Register öffentlichen Glauben genießen – das bedeutet, dass sich jeder auf die Richtigkeit der Eintragungen im Grundbuch verlassen kann.

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Nebengebühren an. Welche Kosten müssen entrichtet werden?

Unter Grundbuchsgebühren versteht man Gebühren, die bei Gericht anfallen, wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Dabei fällt für jede elektronisch übermittelte Eingabe ins Grundbuch derzeit eine Gebühr von 42 Euro an. Neben der Eingabengebühr kann zusätzlich eine Eintragungsgebühr anfallen. Die Höhe dieser Eintragungsgebühr ist dabei vom Inhalt der Eintragung abhängig. Wird ein Eigentumsrecht, z. B. bei einem Kaufvertrag, eingetragen, dann fällt eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises an, bei einem Pfandrecht 1,2 % der Pfandsumme.

Es ist schon vorgekommen, dass eine Immobilie gekauft, der Kaufpreis bar bezahlt wurde und bei der Eintragung in das Grundbuch ein böses Erwachen folgte. Denn die Immobilie wurde mehrmals verkauft. Um dies zu verhindern wurde die Grundbuchssperre eingeführt.

Um zu verhindern, dass eine Immobilie gleichzeitig an zwei verschiedene Personen verkauft wird oder nachträglich Belastungen eingetragen werden, bewirkt der Notar anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Grundbuchssperre. Diese Grundbuchseintragung heißt „Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“. Damit wird das Grundbuch für denjenigen reserviert, der die Sperre veranlasst hat. So wird sichergestellt, dass die Immobilie vor Auszahlung des Kaufpreises kein zweites Mal verkauft wird.

Es wird empfohlen Immobilien-Transaktionen immer über einen Treuhänder abzuschließen.

Bei jedem Immobilienerwerb fällt in Österreich die Grunderwerbsteuer als Übertragungssteuer einmalig an.

Bei Kaufverträgen wird die Grunderwerbsteuer in der Regel vom Kaufpreis berechnet. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 %.

Bei unentgeltlichen Erwerben (zB Schenkung, Erbschaft) und bei Erwerben im Familienverband (zB Schenkung, Erbschaft, aber auch Kauf) kommt unabhängig von der Gegenleistung (zB Kaufpreis, Übernahme von Darlehen) stets ein Stufentarif zur Anwendung.

Seit 01.01.2016 zählen zum Familienverband neben Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Elternteile, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder und Schwiegerkinder der Übergeber zusätzlich noch Geschwister, Nichten und Neffen des Übergeber.

Der Steuersatz bei Erwerbsvorgängen im Familienverband ist vom Grundstückswert der Immobilien abhängig:

  • für die ersten Euro 250.000 Grundstückswert: 0,5 %
  • für die nächsten Euro 150.000 Grundstückswert: 2 %
  • über Euro 400.000 Grundstückswert: 3,5 %

Die Grundflächenzahl zeigt die bebaubare Fläche im Verhältnis zur gesamten Grundstücksgröße. 

Berechnet wird die Grundflächenzahl: überbaute Fläche/Nettobauland

Das Nettobauland ist eine bebaute oder zur Bebauung vorgesehene Fläche verringert um alle Abtretungsflächen. 

Beispiel:

Grundstücksgröße 1.000 m²
Grundflächenzahl (GRZ) 0,4
bebaubare Fläche 1.000 m² x 0,4 = 400 m²

Der Grundsteuerkataster diente damals zur Grundlage der Berechnung der Grundsteuer in Österreich. Durch die Änderung der Steuergrenzen ging diese Funktion mehr oder weniger verloren und die Eintragung der Grenzen in den Grundsteuerkataster sind nicht verpflichtend. Damals wurden oft unbemerkt Grenzveränderungen vorgenommen und es entstanden Bautätigkeiten, welche nirgendwo in amtlichen Plänen dokumentiert wurden.

Der Grundstückswert ist ab 1. Jänner 2016 die Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei folgenden Erwerbsvorgängen ist der Grundstückswert immer als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

  • bei unentgeltlichem Erwerb
  • bei Erwerben von Todes wegen (Erbe, Vermächtnis)
  • bei Erwerben im Familienverband
    (Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft); Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie; Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner; sowie Geschwister, Nichten oder Neffen der Übergeber)
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen, Anteilsübertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG
  • wenn eine Gegenleistung vorhanden, aber nicht ermittelbar ist

Der Grundstückswert kann auf drei Arten nachgewiesen werden:

  • Pauschalwertmodell
  • geeigneter Immobilienpreisspiegel
  • Nachweis des gemeines Wertes z.B. durch ein Sachverständigengutachten

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.

Der Grundverkehr ist Landessache. Ein türkischer Staatsbürger möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Der Notar erklärt ihm, dass dazu die Zustimmung der Bezirksgrundverkehrskommission notwendig ist, denn als türkischer Staatsbürger gehört dieser Erwerb zum Ausländer-Grundverkehr und muss geprüft werden.

Eine der Aufgaben des Grundverkehrsgesetzes ist es, das öffentliche Interesse an der Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer zu wahren. Bürger eines Mitgliedstaates der Europäischen Union sind dabei Inländern gleichgestellt und werden daher nicht als Ausländer betrachtet. Die Genehmigung wird dabei von der Bezirksgrundverkehrskommission erteilt, insoweit nicht die öffentliche Ordnung, die Sicherheit, kulturelle oder sozialpolitische Interessen des Staates beeinträchtigt werden. Ob die Genehmigung erteilt wird, ist daher von Fall zu Fall zu beurteilen.

In Salzburg bedürfen nachstehend angeführten Rechtserwerbe jedenfalls einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung

  • Der Land- und Forstwirtschaftliche “Grüne” Grundverkehr
  • Ausländer Grundverkehr
  • Baugrundstücksverkehr “Grauer Grundverkehr” seit 2012

Auf mehr als zwei nebeneinanderliegenden Bauplätzen werden die Gebäude an den gemeinsamen Grenzen aneinandergebaut und nur an den Enden der einzelnen Baugruppen werden Seitenabstände freigehalten. 

Zwei Schwestern erben das Stockhaus ihrer Eltern. Die eine Schwester bewohnt das Erdgeschoß, die andere Schwester das Obergeschoß. Die Schwester, die das Erdgeschoß bewohnt, möchte ihren Hausanteil verkaufen. Kann sie das so einfach tun?

Hälfteeigentum an einem Haus bedeutet noch nicht, Eigentum an bestimmten Räumlichkeiten. Eine Hälfte oder ein anderer Bruchteil sind immer nur eine ideelle Quote am gesamten Gebäude ohne jegliche räumliche Zuordnung. Dies bedeutet, dass trotz Vereinbarung über die Benützung der Räume des Hauses jeder Miteigentümer von jeder Mauer, jeder Stiege, jedem Fenster, jedem Boden und jeder Decke eine Hälfte in seinem Eigentum hat. Es gibt daher keine räumliche Zuordnung, sodass der Verkauf eines bloßen Anteiles an einer Liegenschaft zwar möglich, aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.

Wenn eine räumliche Zuordnung gewünscht wird, sieht das Gesetz die  Begründung von Wohnungseigentum vor. Damit kann räumlich abgeschlossenes Eigentum an einer Wohnung, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und Abstellplätzen für Fahrzeuge bzw. Garagen erreicht werden. Hiezu ist ein eigenes Verfahren zur Begründung von Wohnungseigentum vorgesehen.

In diese Bauweise werden Reihen- bzw. Zeilenbebauungen eingeordnet. Das freistehende Objekt umfasst mehrere Grundstücke bzw. Hausnummern. 

Hauptmiete liegt vor, wenn ein Mietvertrag oder Pachtvertrag mit dem Eigentümer, Pächter (oder Fruchtnießer) einer Liegenschaft oder dem Wohnungseigentümer abgeschlossen wird. 

Der Hauptwohnsitz ist jener Ort, an dem eine Person den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen hat. Dabei müssen die Merkmale der beruflichen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebensbeziehungen einer Person zutreffen. Hat eine Person mehrere Wohnsitze, so muss der Hauptwohnsitz an dem Ort gemeldet werden, an dem das überwiegende Naheverhältnis besteht.

Als Haustürgeschäft wird ein Geschäft bezeichnet, welches außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmers bzw. eines Markt- oder Messestandes (Vertreter,Geschäftsanbahnung auf Werbeveranstaltungen, etc.) abgeschlossen wird. Hier geht der Gesetzgeber von einer erhöhten Gefahr, einer Benachteiligung des Verbrauchers durch Überrumpelung aus, darum gewährt das KSchG dem Verbraucher bei Haustürgeschäften auch einen Vertragsrücktritt.

Beim Hochkant-Lamellenparkett werden die Lamellen hochkant aneinandergereiht, wodurch aufgrund der größeren Dicke ein sehr strapazierfähiger Bodenbelag entsteht.

Ein Ehepaar hat einen Baugrund gekauft und die Bezahlung der Kaufsumme bei Vertragsunterschrift bar geleistet. Nachträglich stellt sich heraus, dass im Grundbuch eine hypothekarische Belastung des Grundstückes für einen alten Kredit des Verkäufers gegeben ist. Was bedeutet das und welche Folgen sind damit verbunden?

Unter Hypothek versteht man ein Pfandrecht, das im Grundbuch eingetragen ist. Es dient zur Absicherung eines Kredites oder Darlehens für den Geldgeber. Wenn das Geld nicht ordnungsgemäß zurückbezahlt wird, hat der Geldgeber die Möglichkeit, sein Pfandrecht geltend zu machen. Dies geschieht dadurch, dass der Geldgeber die Versteigerung der Immobilie beantragt. Aus dem Versteigerungserlös erhält er sein Geld wieder zurück.

Die Einverleibungsgebühr (Gerichtsgebühr) der Hypothek ins Grundbuch beträgt 1,2 % des Pfandrechtes. Vor einem Immobilienkauf ist es daher unumgänglich, durch Einsichtnahme in das Grundbuch abzuklären, ob auf dem jeweiligen Kaufobjekt eine Hypothek lastet, und diese gegebenenfalls löschen zu lassen.

Eine Sache (Wohnung) steht im Miteigentum, wenn das Eigentumsrecht daran mehreren Personen zusteht (z.B. Wohnung in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen). Dabei ist jeder Miteigentümer an der Sache nur mit einer bestimmten Quote berechtigt (ideeller Anteil). Bei Liegenschaften ist auch der Begriff „schlichtes Miteigentum“ geläufig.

Über den eigenen Anteil kann ein Miteigentümer grundsätzlich alleine verfügen bzw. hat ein Nutzungsrecht (Nutzungsrecht für Wohnung) dafür. Über die gesamte Sache nur alle Miteigentümer gemeinsam. Das bedeutet, dass ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer verkaufen kann. Abstimmungen über z.B. Sanierung allgemeiner Teile der Liegenschaft, können nur von allen Miteigentümern bestimmt werden.

Der Inflationsabschlag ist seit 2016 in Österreich entfallen. Bis dahin wurde bei Neu-Grundstücken die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer ab dem 11. Jahr um den Inflationsabschlag in Höhe von  2 % reduziert.

Eine Innehabung liegt vor, wenn eine Person eine Sache tatsächlich in ihrer Macht hat. Der Inhaber hat aber nicht den Willen die Sache als die Seinige zu besitzen. Es fehlt der Besitzwille. Beispiele für Innehabung:

  • Pfandgläubiger: Der Pfandgläubiger erhält ein Pfand als Sicherheit
  • Autowerkstatt: Eine Autowerkstatt übernimmt ein Auto zum Reifenwechsel
  • Nachbarn: Wenn ein Nachbar zB. ein Postpaket übernimmt (sobald die Nachbarin das Paket öffnet, wäre sie juristisch gesehen die Besitzerin des Pakets)

Unter Instandhaltung wird die laufende Pflege und Wartung von bereits bestehenden Objekten oder Geräten verstanden, das heißt es muss der momentane Zustand der Immobilie erhalten bleiben. Dazu gehören etwa kleinere Reparaturarbeiten innerhalb der Wohnung. Beispielsweise gehört die Wartung einer Gastherme zur Instandhaltung. 

Unter Instandsetzung hingegen wird die Erstinstallation oder Erneuerung verstanden, zum Beispiel, wenn der Heizkessel ausgetauscht wird. Hier werden die Kosten auf die Wohnungseigentümer verteilt.

Als Intabulation (Eintragung oder Einverleibung) bezeichnet man eine bestimmte Form grundbücherlicher Eintragungen. Intabuliert im Grundbuch wird z.B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit (Servitut). Auch die Löschung, z.B. eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit (Servitut), wird Intabulation genannt.

Die beiden separaten Blendrahmen des Doppelfensters sind konstruktiv zusammengefasst, sodass die beiden Glasflächen und der Rahmen einen geschlossenen Kasten ergeben.

Die Katastralmappe ist der grafische Teil des Katasters. Sie veranschaulicht die Bezeichnung und Lage der Grundstücke sowie die Abgrenzungen der Benützungsarten und Nutzungen. Die Katastralmappe enthält auch Angaben wie die Punktnummern der Grenzpunkte, Festpunkte etc.. Die analoge Katastralmappe liegt im Vermessungsamt für den jeweiligen Sprengel zur Einsichtnahme auf. Die Qualität der Katastralmappe hängt von der Qualität der Unterlagen ab, die für die Anlegung bzw. Führung, dem jeweiligen Stand der Technik entsprechend, zur Verfügung standen.

Im Mietrechtsgesetz (MRG) findet man im Paragraph 15a die unterschiedlichen Wohnungskategorien. Von der Kategorie A spricht man, wenn:

  • Die Wohnung sich in brauchbarem Zustand befindet
  • Mindestens 30m² Wohnfläche
  • Wohnung muss aus einem Vorraum, einem Zimmer, Küche oder Kochnische, WC, einer zeitgemäßen Badegelegenheit bestehen
  • Wärmeversorgungsanlage, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung müssen vorhanden sein
  • Wohnung muss über eine Warmwasseraufbereitung verfügen 

Wenn sämtliche Parameter erfüllt sind, spricht man von einer Wohnung in der Kategorie A

Im Mietrechtsgesetz (MRG) findet man im Paragraph 15a die unterschiedlichen Wohnungskategorien. Von der Kategorie B spricht man, wenn:

  • Die Wohnung sich in brauchbarem Zustand befindet
  • Wohnung muss aus einem Zimmer, Vorzimmer, Küche oder Kochnische, WC, einer zeitgemäßen Badegelegenheit bestehen 

Wenn sämtliche Parameter erfüllt sind, spricht man von einer Wohnung in der Kategorie B

Im Mietrechtsgesetz (MRG) findet man im Paragraph 15a die unterschiedlichen Wohnungskategorien. Von der Kategorie C spricht man, wenn:

  • Die Wohnung sich in brauchbarem Zustand befindet
  • Wohnung muss über eine Wasserentnahmestelle und ein WC verfügen

Wenn sämtliche Parameter erfüllt sind, spricht man von einer Wohnung in der Kategorie C

Im Mietrechtsgesetz (MRG) findet man im Paragraph 15a die unterschiedlichen Wohnungskategorien. Von der Kategorie D spricht man, wenn:

  • Die Wohnung verfügt über keine Wasserentnahmestelle und kein WC bzw. diese Einrichtungen nicht brauchbar sind

Wenn sämtliche Parameter erfüllt sind, spricht man von einer Wohnung in der Kategorie D

Bevor man eine Immobilie in Österreich kauft wird in der Regel ein schriftliches, rechtsverbindliches Kaufanbot verfasst. Warum wird das gemacht?

Ein Kaufanbot ist die förmliche Erklärung, z. B. eine bestimmte Immobilie zu einem bestimmten Preis von einem bestimmten Verkäufer zu kaufen. Im Gegensatz zum Kaufvertrag ist das Kaufanbot eine einseitige Erklärung des Käufers, welche vom Verkäufer noch nicht angenommen wurde. Durch diese Erklärung bindet sich der Käufer für eine bestimmte Zeit, diese Immobilie zu diesen Bedingungen zu kaufen. Ein Kaufanbot eines Käufers ist für den Verkäufer dann von besonderer Bedeutung, wenn er mehrere Interessenten für den Kauf einer Immobilie hat. Ein Kaufanbot wird erst rechtsverbindlich, wenn es vom Verkäufer gegengezeichnet wird und damit die übereinstimmende Willenserklärung zustande kommt.

Bei einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung werden sich Käufer und Verkäufer rasch einig. Per Handschlag vereinbaren sie mündlich eine Summe von 100.000 Euro. Erhält der Verkäufer diese Summe auch tatsächlich?

Sehr oft wird zum Ankauf einer Eigentumswohnung eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen. Bei einem Weiterverkauf der Eigentumswohnung ist dieses Wohnbauförderungsdarlehen in der Regel nicht zur Gänze zurückgezahlt. Dies hat zur Folge, dass der Käufer dieser Wohnung neben dem Kaufpreis an den Verkäufer auch den Rest des Wohnbauförderungsdarlehens übernehmen muss. Wenn daher ein Kaufpreis vereinbart wird, sollte immer bedacht werden, ob in der vereinbarten Summe auch allfällige Darlehen, die übernommen  werden, bereits berücksichtigt sind. Ansonsten kommt es bei der Kaufpreiszahlung zu einem bösen Erwachen – entweder beim Verkäufer oder beim Käufer.

Ein Mann möchte sein Auto verkaufen und inseriert deshalb in einer Zeitung. Als er sich mit einem Interessenten einig wird, übergibt er diesem den Autoschlüssel. Der Interessent fährt mit dem Auto weg, ohne dem Verkäufer den vereinbarten Preis gezahlt zu haben. Der Verkäufer hat keinerlei Daten vom Käufer. Was hätte der Verkäufer unbedingt machen müssen?

Um bei einem Kauf bzw. Verkauf rechtlich abgesichert zu sein, empfiehlt sich unbedingt die Errichtung eines schriftlichen Kaufvertrages. Ein Kaufvertrag ist eine übereinstimmende Willenserklärung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, Sachgüter gegen Geld zu überlassen.

Beim Abschluss eines Kaufvertrages sollten Sie unbedingt folgende Punkte berücksichtigen: – Sind Sie bei der Kaufentscheidung noch unsicher, unterschreiben Sie nicht sofort. Schlafen Sie noch einmal darüber oder holen Sie rechtlichen Rat ein. – Lesen Sie bei wichtigen Verträgen auch das „Kleingedruckte“. – Unterschreiben Sie nichts ungelesen, der Inhalt gilt auch dann. – Bewahren Sie Vertragsunterlagen auf. – Schließen Sie wichtige Vereinbarungen aus Beweisgründen schriftlich ab. – Notieren Sie bei Telefonaten Tag, Uhrzeit und Inhalt des Gespräches sowie den Namen des Gesprächspartners. – Teilen Sie Ihrem Vertragspartner Adressänderungen mit.

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung seitens des Mieters an den Vermieter. Nachweislich angerichtete Beschädigungen, welche über die normale Abnützung hinausgehen, können bei Nichtbezahlung des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses von der Kaution abgezogen werden. Ein Vermieter kann bis zu 6 Bruttomonatsmieten zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter verlangen. Der Vermieter muss die hinterlegte Kaution zinsbringend veranlagen

Die Kaution ist vertraglich zu vereinbaren und ist, wenn nichts vereinbart wurde nicht verpflichtend zu zahlen. Der Vermieter kann aber auch nachträglich eine Kaution verlangen.

Arten von Kautionen:

Sparbuch: Das Sparbuch ist die gängigste Form in Österreich, eine Kaution zu hinterlegen. 

Barkaution: Das Bargeld wird in der Regel bei der Übergabe dem Vermieter ausgehändigt. 

Bankgarantie: Dabei wird ein Fixbetrag vereinbart, bei dem sich die Bank dazu verpflichtet auf Verlangen des Vermieters die Kaution auszubezahlen.

Eine Kleinkläranlage ist eine mechanische und/oder biologische Reinigung der Abwässer in einem mehrstufigen Vorgang. Die ablaufenden gereinigten Abwässer müssen biologisch unschädlich sein. Diese Anlagen werden allerdings nur in jenen Gebieten genehmigt, wo der Anschluss an den Ortskanal nicht möglich ist.

Unter Kontamination ist eine vom Menschen verursachte Veränderung der natürlichen Beschaffenheit des Untergrunds, des Wassers, der Luft oder von Baulichkeiten zu verstehen, welche schädliche Auswirkungen auf den Menschen oder die Umwelt haben kann und zu erhöhten Kosten und Risiken bei der Verwertung einer Liegenschaft führen kann. Bei einem Verdacht auf Kontamination sollte ein spezialisierter Gutachter mit der Untersuchung des Grundstücks beauftragt werden. 

Ein Kostenvoranschlag ist eine Berechnung der mutmaßlichen Kosten eines Werkes. Charakteristisch für einen Kostenvoranschlag ist die detaillierte Aufgliederung des voraussichtlich zu zahlenden Gesamtpreis des Werkes nach Arbeitskosten, Materialkosten und sonstigen Kosten. Der Kostenvoranschlag bietet dem Besteller eine Übersicht über Art und Umfang der Leistung. Je nachdem, ob sich der Kostenvoranschlag eines Unternehmers an einen Verbraucher oder an einen Unternehmer richtet, können sich hinsichtlich Kostenüberschreitungen und Entgeltlichkeit unterschiedliche Rechtsfolgen ergeben.

Verkürzung über die Hälfte -laesio enormis. Bei Missverhältnissen zwischen Preis und Leistung kann die laesio enormis zur Anwendung kommen. Genauer gesagt, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte von dem bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Als Bemessungsgrundlage gilt der Verkehrswert (Marktwert) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Durch eine erfolgreiche Klage, kann der benachteiligte Vertragsteil die Rückabwicklung des Vertrages erwirken. Das Geschäft kann aufrecht erhalten werden, wenn der andere Vertragsteil die Differenz auf den Marktwert bezahlt. Das ABGB besagt, dass das Recht der Einklage innerhalb von 3 Jahren nach Vertragsabschluss verjährt

Laminatfußböden sind wie Fertigparkett-Elemente aufgebaut. Die Lauffläche besteht allerdings aus einer strapazierfähigen Kunststoffschicht, die in Porung, Struktur und Farbe dem Holzparkett sehr ähnlich sieht. 

Ein älterer Herr möchte nicht mehr allein in seinem Haus wohnen und zieht daher in ein Seniorenheim. Das Haus will er verkaufen, aber er weiß nicht, was er mit dem hohen Geldbetrag anstellen soll. Eine monatliche Aufbesserung seiner Rente wäre ihm am liebsten. Was kann er tun?

Unter Leibrentenvertrag bezeichnet man den Verkauf einer Immobilie gegen Zahlung eines monatlichen Geldbetrages. Die monatliche Zahlung hat an den Verkäufer zu erfolgen, solange dieser lebt – sie ist daher von der Lebenserwartung des Verkäufers abhängig! Aus der Sicht des Verkäufers ist ein Leibrentenkaufvertrag als Einkunftsquelle anzusehen. Dies kann vor allem bei einer geringen Pension besondere Bedeutung haben.

Aus der Sicht des Käufers ist ein Leibrentenkaufvertrag dann interessant, wenn das Geld zur Finanzierung der Leibrente bereits als Barvermögen vorhanden ist und nicht extra finanziert werden muss. Insbesondere für den Käufer ist es ein Glücksgeschäft, weil die große Unbekannte dabei die Lebensdauer des Verkäufers ist. Ein zusätzlicher Gesichtspunkt ist dabei auch die Frage, ob die Immobilie bereits bei Abschluss des Kaufvertrages an den Käufer übergeben wird und  damit von ihm sofort benutzt werden kann. Hier kann für den Verkäufer die Leibrentenzahlung in Form eines Pfandrechtes grundbücherlich sichergestellt werden.

Eine andere Variante besteht darin, dass die Liegenschaft erst nach dem Ableben des Verkäufers an den Käufer übergeben wird. In der Praxis spielt der Leibrentenkaufvertrag – wegen des Glücksgeschäftcharakters – eine untergeordnete Rolle. Bei diesem Kaufvertrag ist auch die steuerliche Seite (Einkommenssteuer) von großer Bedeutung und muss daher von Anfang an mitbedacht werden. Aufgrund des Spekulationscharakters ist er nicht für jeden zu empfehlen.

Leitungsrechte werden den Energieversorgungsunternehmen und Rohrleitungsbetreibern für das Überspannen von Grundstücken mit Freileitungen oder für die Unterführung von Grundstücken mit Kabel- oder Rohrleitungen eingeräumt. Der Eigentümer muss die Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke der Anlage, der Unterhaltung und der Erweiterung der Leitung gestatten und darüber hinaus einen Schutzstreifen, der je nach Leitung verschieden breit ist, von bestimmten Anlagen freihalten (Bau- und Bepflanzungsbeschränkungen). Eine ungünstige Leitungsführung kann dazu führen, das ein Grundstück unbebaubar ist. 

Oft werden bei beim Kauf von Immobilien Kredite aufgenommen, welche im Grundbuchauszug im C-Blatt, dem sogenannten Lastenblatt intabuliert werden.  Wird eine Immobilie veräußert und zwischen den Vertragsparteien vereinbart, dass die Immobilie lastenfrei verkauft wird, dann muss sich der Verkäufer um die Löschungsquittung kümmern. Diese Urkunde ist die schriftliche Einverständnis der Bank (Gläubiger), die im Grundbuch eingetragene Hypothek zu löschen. Die Löschungsquittung dient zur Lastenfreistellung des Grundbuchs und kann vom Eigentümer jederzeit bei der zuständigen Bank angefordert werden. 

In Österreich wird die Maklerprovision für die erfolgreiche Vermittlungstätigkeit von Immobilien an einen Makler bezahlt. Bei Zustandekommen eines Rechtsgeschäftes sind je nach Kaufpreis folgende Provisionssätze festgelegt:

bis € 36.336,42                                            bis zu 4 % des Verkaufspreises

von € 36.336,42 bis € 48.448,51              € 1.453,46

von mindestens € 48.448,51                     bis zu 3% des Verkaufspreises

zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von 20%.

 

Mansarde stammt aus dem französischen und bezeichnet ein Zimmer oder eine Wohnung im ausgebauten Dachgeschoß. Mansarden verleihen einem Raum oft einen gewissen Charme. 

Als Mezzanin wird ein Zwischenstock bzw. Halbstock bezeichnet. Mezzanin kommt häufig bei Gebäuden mit Baujahr um das 19. Jahrhundert vor und liegt meist zwischen dem Ergeschoß und dem Hochparterre oder dem ersten Stock eines Gebäudes.

Bei einem Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf eine vertraglich vereinbarte Zeit einen Wohnraum zum entgeltlichen Gebrauch. Im Gegenzug bezahlt der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form einer Miete/Mietzinses. Der Mietzins wird mit der Umsatzsteuer in Höhe von 10% versteuert. Der Bruttomietzins (Gesamtmietzins) besteht aus dem Mietzins und den laufenden Betriebskosten inkl. Steuern. Basis für ein Mietverhältnis ist ein mündlicher oder schriftlich vereinbarter Mietvertrag.

Wurde ein unzulässiger überhöhter Mietzins vereinbart, kann der Mieter die Überprüfung des Haupt- oder Untermietzinses bei der Schlichtungsstelle bzw. im Gerichtsverfahren verlangen. Der Anspruch auf Rückforderung der zu viel bezahlten Miete muss bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Mietverhältnissen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesen Fällen 10 Jahre. 

Für die Herabsetzung der Miete ist der Ausstattungszustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend, wobei vom Vermieter finanzierte Standardverbesserungen zu berücksichtigen sind. 

Ein Mietvertrag liegt vor, wenn Einigung besteht, dass eine unverbrauchbare Sache (unbeweglich und beweglich) gegen Entgelt auf eine bestimmte oder unbestimmte Dauer zum Gebrauch überlassen wird. 

Von Vermietern wird in seltenen Fällen eine Vorauszahlung für den Mietzins verlangt. Dies ist nur bei entsprechender vertraglicher Ver­einbarung möglich. Die Mietzinsvorauszahlung muss klar für einen bestimmten Zeitraum gelten und darf auf den vertraglich vereinbarten Hauptmietzins angerechnet werden. Im Anwendungsbereich des MRG ist zu beachten, dass der monatlich zu bezahlende Hauptmietzins zuzüglich der auf die entspre­chende Monatsanzahl umgelegten Mietzinsvorauszahlung nicht die Mi­etobergrenzen übersteigen darf.

Miteigentum ist das Eigentum mehrerer Eigentümer an einer bestimmten Sache. Beim schlichten Miteigentum oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile nach Bruchteilen (zu finden im Grundbuchauszug bei Anteil), nicht jedoch nach flächenmäßig oder räumlich bestimmten Teilen der Liegenschaft.

Beim Mosaikparkettboden werden Holzlamellen (120 mm bis 165 mm lang, 20 mm bis 25 mm breit und 8 mm dick) sind in Kleinflächen auf ein Netz geklebt. Grundsätzlich sind alle Verlegemuster eines Stabparketts möglich. Das auf Estrich verklebte Mosaikparkett wird nach dem Verlegen geschliffen und oberflächenbehandelt.

Das österreichische Mietrechtsgesetz wurde seit 1981 stetig novelliert. Die meisten Mietverhältnisse, welche in Österreich vereinbart werden unterliegen zumindest teilweise diesem Gesetz. Das Mietrechtsgesetz ändert einige mietrechtliche Vorschriften des ABGB zugunsten der Mieter ab. Die Regelungen des Mietrechtsgesetztes sind „relativ zwin­gend“. Das heißt, dass im Mietvertrag von diesen Gesetzesbestimmungen zum Nachteil der Mieter auf keinen Fall abgewichen werden darf, wohl aber zum Vorteil der Mieter. Gibt es in Mietverträgen aber dennoch Bestimmungen, die zum Nachteil des Mieters vom MRG abweichen, dann sind sie nichtig (ohne Wert). Solche Vertragsvereinbarungen gelten dann einfach nicht auch wenn diese im Mietvertrag vereinbart und beidseitig unterschrieben wurden. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen.

Ein Hauseigentümer errichtet in seinem Garten einen Brunnen mit fließendem Wasser. Den Wasserablauf aus diesem Brunnen verlegt er zum Nachbargrundstück, ohne den Nachbar zu fragen. Der Nachbar wehrt sich dagegen. Hat er rechtlich eine Chance?

Der Eigentümer eines Grundstückes kann dem Nachbarn die von dessen Grund ausgehenden Einwirkungen durch Abwässer untersagen, wenn sie das ortsübliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung eines Grundstückes beeinträchtigen – so steht es im Gesetz. Dieses Recht zur Untersagung wird als Nachbarrecht bezeichnet. Darüber hinaus gibt es auch noch andere Nachbarrechte, wie z. B. das Recht auf Licht.

Wenn ein erheblicher nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands vorliegt, darf ein Vermieter den Mieter kündigen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt in folgenden Fällen vor, wenn:

  • Der Mieter den Mietgegenstand besonders arg vernachlässigt
  • Der Mieter durch grob ungehöriges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben verunmöglicht oder sehr erschwert
  • Der Mieter gröbere strafbare Handlungen gegen Hausbewohner oder den eigenen Ver­mieter begeht
  • Der Miter das Bestandobjekt gänzlich untervermietet obwohl dies nicht vereinbart wurde
  • Der Mieter den Mietgegenstand gänzlich oder teilweise untervermietet und dies gegen ein unverhältnismä­ßig hohes Entgelt

Nebenanlagen sind Bauten die nicht zum Wohnzweck dienen, wie beispielweise Garagen, Gerätehütten oder Gartenhäuser. Nebenanlagen gelten als eingeschossig, wenn der höchste Punkt des Bauwerkes 4 Meter nicht überschreitet.

Neben dem Kaufpreis sind beim Erwerb einer Immobilie in Österreich weitere Beträge zu entrichten:

  • Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
  • Eintragungsgebühr Eigentumsrecht in das Grundbuch (1,1 % vom Kaufpreis)
  • Eintragungsgebühr Pfandrecht (1,2% vom Wert des Pfandrechts)
  • Eingabegebühr für das Grundbuchgesuch (44 Euro)
  • Kosten für die Errichtung des Kaufvertrages (Vereinbarungssache)
  • Maklerkosten (3,6% vom Kaufpreis)

Eine Nichtbezahlung der Miete liegt vor, wenn der Mieter trotz Mahnung mindestens 8 Tage im Rückstand mit dem Mietzins ist. Bezahlt der Mieter die Miete bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz, dann ist eine Kündigung abzuweisen. Der Mieter muss aber die Verfahrenskosten bezahlen

Die vom Notar für die Parteien hergestellte schriftliche Urkunde über ein Rechtsgeschäft oder eine Rechtserklärung, die durch die Mitwirkung des Notars mit der Kraft einer öffentlichen Urkunde ausgestattet wird. Der Notariatsakt schützt die Beteiligten vor Übereilung, gewährleistet umfassende Aufklärung und Belehrung über das vorzunehmende Rechtsgeschäft durch den Notar und bleibt in Verwahrung des Notars und wird im Rechtsverkehr von der Ausfertigung vertreten.

Der Notverkauf einer Immobilie in Salzburg, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück kann durch diverse Lebensumstände passieren. Wir lassen Sie nicht im Regen stehen und helfen Ihnen dabei den Verkauf schnell und unkompliziert abzuwickeln. Einfach hier die Daten Ihrer Immobilie eintragen und den Rest erledigen wir für Sie.

Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts, abzüglich Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen, Treppen, offene Balkone und Terrassen. Bei der Berechnung der Nutzfläche sind Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie beispielsweise Keller oder Hausgärten (das sind Zubehörobjekte) nicht zu berücksichtigen.

Der Nutzwert einer Wohnung wird von einem Sachverständigen ermittelt und setzt sich aus der Wohnnutzfläche (Wohnung samt Loggia) samt Zubehör zur Wohnung (zum Beispiel Kellerabteil, Garten, Terrasse, etc.) sowie aus Zu- und Abschlägen zusammen und wird in einer ganzen Zahl ausgedrückt. Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abzurunden und ab 0,5 aufzurunden sind. Werterhöhende oder wertmindernde Umstände wie beispielsweise die Stockwerkslage, Straßenlage, Grundriss im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten etc.

 

Das Gebäude wird allseits freistehend, mit einem bestimmten Mindestabstand von den seitlichen Grenzen und der hinteren Grenze des Bauplatzes, errichtet. Das freistehende Objekt umfasst ein Grundstück bzw. eine Hausnummer.

Der Bereich der ordentlichen Verwaltung ist jener Bereich, der mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann. Nach der Bestellung des Hausverwalters ist kein Miteigentümer mehr berechtigt selbst Verwaltungshandlungen vorzunehmen. Der Verwalter darf in allen Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung selbst entscheiden. Bei einer Untätigkeit die den Interessen der Gemeinschaft widersprechen würde, muss er sogar entscheiden und tätig werden. Der Verwalter hat jedoch vor der Durchführung von geplanten, größeren Vorhaben die Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung sind:

  • Ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
  • Angemessene Versicherung der Liegenschaft
  • Bildung einer angemessenen Rücklage
  • Aufnahme eines Darlehns zur Deckung der nicht gedeckten Kosten durch die Rücklage
  • Bestellung des Verwalters und Auflösung des Verwaltungsvertrags
  • Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
  • Erlassung & Änderung der Hausordnung
  • Vermietung allgemeiner jedoch abgetrennt zugänglichen Teile an einen nicht Wohnungseigentümer
  • Kündigung von geschlossenen Mietverträgen
  • Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises

Ein Pachtvertrag liegt vor, wenn Einigung besteht, dass Gebrauch und Nutzung einer Sache auf einen bestimmten Zeitraum gegen ein bestimmtes Entgelt (Pachtzins) überlassen wird. 

Rechte des Verpächters:

  • Anspruch auf Bezahlung der Pacht
  • Gesetzliches Pfandrecht an den Sachen des Pächters bei Nichtzahlung der Pacht

Pflichten des Verpächters:

  • Überlassung eines brauchbaren Pachtobjektes
  • Herabsetzung der Pacht bei eingeschränkter Gebrauchsmöglichkeit

Rechte des Pächters:

  • Anspruch auf Überlassung eines brauchbaren Pachtobjektes zur Nutzung
  • Anspruch auf Herabsetzung des Pachtentgeltes bei eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit

Pflichten des Pächters:

  • Fristgerechte Zahlung des Pachtzinses
  • Schonender Gebrauch des Pachtobjektes, insbesondere Pflicht zum Betrieb

Für die Parifizierung benötigt man ein Nutzwertgutachten zur anteilsmäßigen Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch. Der im Nutzwertgutachten ermittelte Nutzwert, zeigt das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjektes zu anderen Wohnungseigentumsobjekten der Liegenschaft im Grundbuch. Die Nutzfläche des Objekts wird mit Zu- und Abschlägen bewertet. Eigenschaften wie die Lage innerhalb des Stockwerkes oder die Grundrissgestaltung im Vergleich zu den anderen Objekten des Hauses spielen dabei eine Rolle. Die Parifizierung hat beispielsweise große Bedeutung bei der nachträglichen Wohnraumbeschaffung eines ausgebauten Dachgeschoßes.

Die Pawlatsche stammt aus der tschechischen Sprache und wurde in Österreich eingebürgert. Das Wort bezeichnet einen offenen Hauseingang. Pawlatschen werden oft für umlaufende Laubengänge der Innenhöfe benutzt. Pawlatschen kommen oft in älteren Häusern in Wien vor und dabei erfolgt ein Zugang zu den Wohnungen ausschließlich über die Pawlatschen. (offener Gang, durchgehender Balkon)

Ein junges Ehepaar ist auf der Suche nach einer Eigentumswohnung. Nachdem die beiden endlich eine passende Immobilie gefunden haben, lassen sie sich beim Notar einen Grundbuchsauszug geben. Der erklärt ihnen den Grundbuchsauszug und teilt ihnen dabei mit, dass bei dieser Eigentumswohnung ein Pfandrecht (auch Hypotheka genannt) im Grundbuch eingetragen ist. Was heißt das für das Ehepaar?

Neben dem Eigentumsrecht ist das Pfandrecht eine der wichtigsten Eintragungen im Grundbuch. Für den Käufer einer Immobilie bedeutet dies, dass bei der Kaufpreiszahlung besondere Vorsicht notwendig ist. Ein Pfandrecht im Grundbuch bedeutet, dass der Verkäufer Schulden hat, für die der Käufer herangezogen werden kann. Diese Schulden müssen bei der Zahlung des Kaufpreises unbedingt berücksichtigt werden, da sich ansonsten der Kaufpreis unfreiwillig erhöht.

Das Prekarium ist in Österreich im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) im Paragraph 974 verankert. Das Prekarium auch Bittleihe genannt, ist eine Sonderform der Leihe. Es handelt sich um eine unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen Widerruf.

Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie steht einem Immobilienmakler in Österreich eine Provision zu. Die Höhe der Provision in Österreich ist gedeckelt und richtet sich nach dem Verkaufspreis. Maximal dürfen 3,6% (inkl. USt.) an Provision dem Käufer bzw. Verkäufer verrechnet werden.

Die Punktation ist ein Vorvertrag zum Immobilienkauf. Wird dieser von beiden Vertragsteilen unterschrieben, dann ist der Vertrag nach übereinstimmender Willenserklärung rechtswirksam zustande gekommen. Die Erstellung der Urkunde wie beispielsweise der allgemeine Kaufvertrag erfolgt dann zu einem späteren Zeitpunkt.

Im Grundbuch herrscht ein strenges Rangordnungsprinzip. Zwischen der Unterfertigung des Kaufvertrags und der Grundbuchseintragung vergeht einige Zeit und daher ist es notwendig, sich den Rang im Grundbuch zu sichern. Diese Sicherung erfolgt durch die Ranganmerkung im Grundbuch. Ranganmerkungen werden für beabsichtigte Veräußerung und beabsichtigte Verpfändung einer Liegenschaft erstellt. Die Rangordnung wird beim zuständigen Grundbuchsgericht beantragt und man bekommt in weiterer Folge einen Beschluss zugeschickt. 

Anlässlich der Übergabe des landwirtschaftlichen Betriebes bedingen sich die Eltern aus, dass ihr Sohn, der den Hof übernimmt, sie zeitlebens mit landwirtschaftlichen Produkten aus dem Hofbetrieb versorgen muss. Welcher rechtliche Aspekt liegt dieser Bedingung zugrunde?

Die rechtliche Situation, dass der Eigentümer einer Immobilie die Verpflichtung hat, ein aktives Tun zu erbringen, wie z. B. die Eltern mit Lebensmitteln zu versorgen, nennt man Reallast. Das besondere Kennzeichen einer Reallast ist, dass sie einerseits im Grundbuch eingetragen ist, andererseits hat diese Grundbuchseintragung zur Folge, dass diese Verpflichtung auch auf spätere Eigentümer, die im Grundbuch eintragen werden, übergeht. Insbesondere beim plötzlichen Tod eines Liegenschaftseigentümers bedeutet dies eine besondere Absicherung für jene Personen, die aus dieser Verpflichtung berechtigt sind.

Die auf einer Liegenschaft bestehende Rechte und Lasten sind bei der Wertermittlung einer Immobilie entsprechend zu bewerten. Bei Belastungen durch Nutzungsrechte und Ausgedinge ist gegebenenfalls zusätzlich zum ermittelten Barwert der Lasten ein Abschlag wegen eingeschränkter Verwertbarkeit aus Nutzungsrechten und Ausgedinge zu berücksichtigen.

Die Rendite widerspiegelt den Ertrag einer Investition. Die Rendite wird in Prozent des angelegten Betrages ausgedrückt. Je höher die Rendite, umso besser das Investment. 

 

Neben dem Liegenschaftszinssatz bestimmt die Restnutzungsdauer die Höhe des Vervielfältigers. Errechnet wird die Restnutzungsdauer wie folgt:

übliche Gesamtnutzungsdauer

-Alter des Gebäudes                   

= Restnutzungsdauer

Es ist noch zu prüfen, ob sich die errechnete Restnutzungsdauer durch besondere Umstände (Sanierungen) kürzt oder verlängert. Die richtige Einschätzung der Restnutzungsdauer ist gerade bei älteren Gebäuden bedeutsam, da geprüft werden muss, ob sie den heutigen technischen und wirtschaftlichen Ansprüchen noch genügen. Veraltete Grundrissanordnungen, zeitbedingte und stark individuelle Baugestaltungen sowie das Fehlen von Sanitäreinrichtungen in Gebäuden können die Restnutzungsdauer beeinflussen. Ein Gebäude soll im ersten und zweiten Fünftel der Nutzungsdauer gut nutzbar sein, im dritten Fünftel kann es befriedigend, im vierten Fünftel mäßig und im letzten Fünftel der Nutzungsdauer schlecht nutzbar sein. Wesentliche Abweichungen führen zu einer Berichtigung der Restnutzungsdauer. 

Beim Reuegeld hat der Zahlungspflichtige hat die Wahl, bis zu Beginn der Vertragsleistung bzw. Annahme der Gegenleistung vom Vertrag gegen die Zahlung eines Reuegeldes zurückzutreten. Ein Richter kann das Reugeld auf Antrag herabsetzen.

Der Richtwertmietzins ist ein angemessener Hauptmietzins, allerdings mit einem feststehenden Ausgangswert, dem Richtwert. Der Richtwert für einen Quadratmeter Wohnfläche ist pro Bundesland in Österreich (siehe Tabelle) anders festgelegt. Zur Ermittlung des Richtwertmietzinses wird dieser Richtwert mit Zu- und Abschlägen (Stockwerkslage ohne Lift, kein Kellerabteil, Lärm, Waschmaschinenanschluss in Wohnung etc.) versehen. Nach oben hin ist der Richtwertmietzins begrenzt durch die Angemessenheit und nach unten hin durch den Kategoriemietzins.

Im Vollanwendungsbereich des MRG wird ein Richtwertmietzins vereinbart für:

  • Vermietung von Wohnungen der Kategorie A, B oder C ab dem 1.3.1994 und das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, wurde vor dem 9.5.1945 geschaffen, die Vereinbarung eines freien oder angemessenen Mietzinses ist aber nicht zulässig.
  • Bei Abtretung von Mietrechten oder bei Eintritt im Todesfall jedoch mit betraglichen Obergrenzen.
Richtwerte nach Bundesländern:
Bundesland Richtwert alt in EUR/m²
(bis 1.4.2017)
Richtwert neu in EUR/m²
(seit 1.4.2017)
Burgenland € 4,92/ m² € 5,09/ m²
Kärnten € 6,31/ m² € 6,53/ m²
Niederösterreich € 5,53/ m² € 5,72/ m²
Oberösterreich € 5,84/ m² € 6,05/ m²
Salzburg € 7,45/ m² € 7,71/ m²
Steiermark € 7,44/ m² € 7,70/ m²
Tirol € 6,58/ m² € 6,81/ m²
Vorarlberg € 8,28/ m² € 8,57/ m²
Wien € 5,39/ m² € 5,58/ m²

Der Riemenboden besteht aus bis zu 10 cm breiten und bis zu 1 m langen Brettern, die durch Nut und Feder miteinander verbunden sind.

Die Bildung einer Rücklage ist zwingend angeordnet und jeder Wohnungseigentümer hat in gleicher Weise diese zu zahlen. Bei der Rücklage handelt es sich um ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft und ist auf ein auf die Gemeinschaft lautendes, für jeden einsehbares Konto fruchtbringend anzulegen. Die Rücklage wird für die Deckung von Aufwendungen verwendet. Die Höhe der monatlich zu bezahlenden Rücklage muss angemessen sein.

Ein junger Mann ist in seinem Beruf schon bald erfolgreich und möchte mit den frühen Ersparnissen das Wochenendhaus seiner Eltern großzügig umbauen. Wie kann er Gewissheit haben, dass er dieses Wochenendhaus irgendwann auch sicher in sein Eigentum übertragen erhält?

Eine Schenkung auf den Todesfall ist ein schriftlicher Vertrag, welcher bereits zu Lebzeiten unterschrieben wird. Erfüllt wird diese Schenkung allerdings erst nach dem Tod des Schenkenden. Wenn zum Beispiel Eltern ihrem Sohn das Wochenendhaus auf den Todesfall schenken, bedeutet dies, dass die Eltern, solange sie leben, eingeschränkte Eigentümer des Wochenendhauses bleiben. Erst mit ihrem Ableben wird der Sohn uneingeschränkter Eigentümer dieses Wochenendhauses. Zur Gültigkeit dieses Vertrages ist ein Notariatsakt notwendig.

Die Erbfolge kann durch einen Schenkungsvertrag vorweggenommen werden. Diese vorsorgende Vermögensübertragung wird oft gewählt, um das Vermögen im Familienbesitz zu erhalten, Erbstreitigkeiten zu vermeiden oder um Steuer zu sparen.

Meist werden Liegenschaften, also Häuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen zu Lebzeiten auf die Geschenknehmer übertragen. Es lassen sich auch alle anderen Vermögenswerte verschenken (zB Bargeld, Sparbücher, Schmuck, Gesellschaftsanteile).

Seit dem 01.08.2008 fällt keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr an.

Bei Schenkungen von Immobilien ist weiterhin Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Für andere Schenkungen (zB Bargeld, Gesellschaftsanteile) besteht im Familienkreis ab einem Wert von Euro 50.000 und außerhalb des Familienkreises ab einem Wert von Euro 15.000 eine Anzeigepflicht.

Zur Unterscheidung einer Schenkung von einer Übergabe siehe unten den Begriff „Übergabsvertrag“.

Die Bretter beim Schiffboden sind durch Nut und Feder miteinander verbunden und verdeckt genagelt.

Eine Senkgrube ist ein flüssigkeitsdichter Behälter, der mittels Pumpfahrzeugen regelmäßig entleert werden muss.

Eine Sickergrube ist ein nicht flüssigkeitsdichter Behälter, der das Versickern der Abwässer gestattet und nur die festen Stoffe sammelt. Wird mit vorgeschaltetem Seifenabscheider nur mehr sehr selten genehmigt. 

Die Simultanhypothek ist ein Pfandrecht und wird in Österreich im Grundbuch, dem Lastenblatt auch C-Blatt genannt, intabuliert. Eine Hypothek wird dann eingetragen, wenn eine Immobilie mittels Kredit finanziert wird und dient der Bank (Gläubiger) als Sicherstellung. Die Simultanhypothek im Grundbuchauszug bedeutet, dass die Kreditfinanzierung gleich mit mehreren Immobilien abgesichert wurde. Die eingetragenen Liegenschaften haften somit solidarisch, sprich jede im Grundbuch eingetragenen Liegenschaft haftet für den vollen Betrag. Falls es zu einem Zahlungsausfall und einer späteren Zwangsversteigerung kommen sollte, hat der Gläubiger das Recht, auf mehrere Liegenschaften zurückzugreifen bzw. kann er sich eine aussuchen.

Unter Sittenwidrigkeit werden Vorschriften bezeichnet, die gegen Gesetze oder die guten Sitten verstoßen und unwirksam sind. Beispielsweise ist ein Wucher sittenwidrig. Durch eine unwirksame Klausel wird jedoch nicht der gesamte Vertrag nichtig sondern es wird die einzelne Regelung entfernt, der Rest bleibt bestehen. Deshalb wird in Verträgen, speziell in AGB’s die „Salvatorische Klausel“ eingefügt.

Der Begriff Sockelsanierung wird im WWFSG definiert. Von einer Sockelsanierung spricht man, wenn im Rahmen eines Sanierungskonzeptes durchgreifende, allenfalls auch eine schrittweise Sanierung eines Gebäudes bei aufrechten Mietverhältnissen oder sonstigen Nutzungsverhältnissen. Mit einer umfassenden Revitalisierung wird der Grundstein (Sockel) gelegt, dass die allgemeinen Teile des Hauses unmittelbar erneuert und die Wohnungen zumindest mittelfristig im Standard angehoben werden.

Von einer Solidarhaftung spricht man, wenn mehrere Personen für eine Forderung eines Gläubigers (z.B. Bank) zur ungeteilten Hand haften. Dabei kann der Gläubiger frei wählen, von wem er die Erfüllung zur Gänze zurückverlangt. Der Gläubiger kann die Schuld beispielsweise von einem einzigen oder auch allen verlangen. Solidarhaftungen werden oft bei Bürgschaften (Haftungsübernahme) vertraglich festgelegt oder haftet man beispielsweise bei der Grundsteuer als Eigentümer in einer Eigentümerpartnerschaft solidarisch. Wird eine Wohnung an mehrere Personen vermietet, haften diese auch solidarisch für die zu zahlende Miete und die Betriebskosten.

Als Souterrain werden Räumlichkeiten bezeichnet, die bis zu einer halben Etage unterhalb dem des Erdboden-Niveaus liegen. 

Der Stabparkettboden besteht aus einzelnen Brettchen (Stäbchen), in deren Seiten eine umlaufende Nut gefräst ist, in die eine Holzleiste (Feder) gesteckt wird, die den Verbund zwischen den einzelnen Parkettstäben herstellt. Parkettstäbe, die an einer Längs- und an einer Hirnkante eine angefräste Feder haben und an den gegenüberliegenden Kanten genutet sind, werden als Parkettriemen bezeichnet. Die Parkettstäbe werden in verschiedenen Mustern (Fischgrättparkettboden, Schiffsverband, Wüfelparkett, Flechtmuster) verlegt und sind entweder auf Blindboden verdeckt genagelt oder vollflächig auf Estrich geklebt. 

Ein Kaufmann hat auf seinem Grundstück einen kleinen Souvenirkiosk aus Holz, den er anlässlich seiner Pensionierung verkaufen möchte. Allerdings möchte er weiterhin Eigentümer des Grundstückes bleiben. Welche Möglichkeiten gibt es?

Grundsätzlich ist der Eigentümer eines Grundstückes gleichzeitig auch Eigentümer aller auf diesem Grundstück errichteten Baulichkeiten. Von diesem Grundsatz gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn das Gebäude nicht auf Dauer errichtet ist. Dann besteht die Möglichkeit, das Eigentumsrecht an diesem Bauwerk zu übertragen, obwohl man Eigentümer des darunter liegenden Grundstückes verbleibt. Man spricht in diesem Fall von einem Bauwerk auf fremdem Grund oder von Superädifikat.

Vorgefertigte quadratische Tafeln mit einer Seitenkante von bis zu 80 cm. Die geometrischen Muster sind teilweise sehr aufwendig gestaltet. Der Tafelparkettboden ist der hochwertigste und teuerste Fußboden und wird auf Blindboden verdeckt genagelt, auf Estrich geklebt oder schwimmend auf Gleitschicht verlegt.

Der bei ölbefeuerten Heizungsanlagen notwendige Öltank kann innerhalb oder außerhalb eines Gebäudes aufgestellt werden. Der Öltank muss sich in einer wasserdichten Wanne befinden. Eingegrabene Öltanks sind als Doppelmantel mit Leckanzeigeeinrichtung auszuführen. Flüssiggastanks werden stets außerhalb eines Gebäudes freistehend oder unterirdisch errichtet.

Wurde ein Teilung noch nicht grundbücherlich durchgeführt, so zeigt ein Teilungsplan, wie die Grundstücksfläche geteilt wird und welche Größe die einzelnen Grundstücke aufweisen werden. Ebenso können aus einem Teilungsplan noch nicht grundbücherlich durchgeführte Ab- oder Zuschreibungen von Grundstücken oder Grundstücksteilen ersehen werden. 

Tramdecken werden auch als Holzbalkendecken bezeichnet und verleihen dem Raum einen besonderen Flair. Neben der Tramdecke werden heutzutage Ziegeldecken und Betondecken gebaut. Die Deckenbalken der Tramdecke sind in regelmäßigen Abständen verlegt und werden an der Oberseite und Unterseite mit Schalungsbrettern verbaut.

 

Die Traufhöhe ist die Tropfkante des Hauses. Die Traufhöhe ist nicht gleichzusetzen mit der Höhe der Dachrinne. 

 

Die Abwicklung einer Immobilientransaktion durch einen Treuhänder in Österreich (Rechtsanwalt oder Notar) bedeutet, dass der Kaufpreis nicht direkt auf das Konto des Verkäufers bezahlt wird, sondern auf ein speziell für diesen Kaufvertrag eröffnetes Treuhandkonto bei der Treuhandbank zu überweisen ist.

Der Treuhänder übernimmt die Treuhandschaft für den Kaufpreis (haftet für das Geld) und transferiert diesen erst bei Vorliegen bestimmter, im Vorhinein vereinbarter Bedingungen (z.B. Einverleibung des Eigentumsrechtes) auf das Konto des Verkäufers.

Gipskartonplatten werden mit Ansetzgips direkt an den Innenwänden befestigt und die Plattenstöße mit Fugenfüller verspachtelt. 

Ein älteres Landwirte-Ehepaar hat drei Kinder – der älteste Sohn soll den Hof schon jetzt übernehmen und die Landwirtschaft weiterführen. Worauf sollte unbedingt geachtet werden?

Eine Übergabe stellt ein zentrales Ereignis dar, das mit vielen Emotionen und oft mit Unsicherheiten verbunden ist. Dabei werden die Weichen für die  jüngere wie für die ältere Generation gestellt. Der Übergabsvertrag spielt dabei eine zentrale und oft unterschätzte Rolle. Er nimmt einen Großteil der Ängste und gibt der gemeinsamen Zukunft einen miteinander erarbeiteten Rahmen. Er regelt das künftige Zusammenleben und -wirken zwischen Jung und Alt und formuliert die wechselseitigen Rechte und Pflichten. Idealerweise nimmt er potenzielle Konflikte vorweg und gibt den Ausweg vor. Oft bestimmt er das künftige Einvernehmen zwischen Übernehmern und weichenden Geschwistern.

Ein gelungener Übergabsvertrag soll ausgewogen die Interessen aller Beteiligten widerspiegeln. Neben der grundsätzlichen Überlegung, ob der Übernehmer auch tatsächlich am besten geeignet ist, sollten auch Punkte, wie betriebswirtschaftliche Aspekte, Auswirkungen auf Pension, Sozialversicherung oder Sozialhilfe, eventuelle Wohnungsrechte oder sonstige ausbedungene Leistungen, Belastung- und Veräußerungsverbote oder erbrechtliche Folgen, bedacht werden.

Die Erbfolge kann durch einen Übergabsvertrag vorweggenommen werden. Diese vorsorgende Vermögensübertragung wird oft gewählt, um das Vermögen im Familienbesitz zu erhalten, Erbstreitigkeiten zu vermeiden oder um Steuer zu sparen.

Was ist der Unterschied zwischen Schenkungsvertrag und Übergabsvertrag?

Bei einer Übergabe steht – im Unterschied zur Schenkung die weitere Versorgung der Übergeber – im Mittelpunkt.

Je nach den Bedürfnissen der Übergeber wird in Übergabsverträgen häufig vereinbart, dass die Übergeber im übergebenen Haus (Wohnung) weiter wohnen können (Wohnungsgebrauchsrecht) und, dass die Übernehmer das Haus (Wohnung) ohne Zustimmung der Übergeber nicht belasten und auch nicht veräußern dürfen.

Daneben sind auch noch andere Versorgungsrecht der Übergeber denkbar, beispielsweise

  • anstelle des Wohnungsgebrauchsrechtes, das Recht das Haus (Wohnung) nicht nur selbst nutzen zu dürfen, sondern dieses auch vermieten zu können (Fruchtgenussrecht)
  • die Verpflichtung der Übernehmer die weichenden Kinder der Übergeber abzufinden; häufig geschieht dies durch Geldbeträge
  • die Verpflichtung der Übernehmer die Übergeber im Alter und bei Krankheit zu pflegen und zu betreuen
  • die Verpflichtung der Übernehmer für die Übergeber zu kochen
  • die Verpflichtung der Übernehmer für die Begräbniskosten der Übergeber aufzukommen

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird bei Immobilientransaktionen benötigt. Sie wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer (in Österreich 3,5%) bezahlt wurde. Mit dieser Bescheinigung ist die Einverleibung des neuen Grundstückseigentümers in das Grundbuch möglich.

Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des MRG den unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Alleine der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen kündigen. 

Das MRG sieht folgende Kündigungsgründe bei unbefristeten Mietverträgen vor, wenn ein Vermieter den Mieter kündigen möchte:

  • Nichtbezahlung des Mietzinses trotz erfolgter Mahnung (bei einem Rückstand von mindestens 8 Tagen nach Fälligkeit)
  • Nichterbringung von Dienstleistungen durch den Mieter, die als Entgelt für die Vermietung vereinbart sind
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands durch den Mieter, dessen Angehörige oder sonstige im Mietgegenstand aufgenommene Personen, darunter fällt zB. Vernachlässigung des Mietgegenstands in arger Weise; Rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern des Hauses; Strafbare Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit des Vermieters oder einer im Haus lebenden Person
  • Weitergabe: Gänzliche Weitergabe bzw. Untervermietung des Mietgegenstands durch den Mieter, ohne dass dieser oder seine nahen Angehörigen den Mietgegenstand in naher Zeit dringend benötigen; Teilweise Weitergabe bzw. Untervermietung, wenn der Mieter ein unverhältnismäßig hohes Entgelt für die weitergebenden Teile verlangt oder die übrigen Teile der Wohnung nicht benützt werden oder keinem dringenden Wohnbedürfnis des Mieters oder seiner Angehörigen dienen
  • Nichtbenützung der Wohnung durch eintrittsberechtigte Personen nach dem Tod des bisherigen Mieters
  • Nichtbenützung der Wohnung, außer der Mieter ist zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend
  • Nichtbenützung des Geschäftslokals, außer der Mieter ist nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend
  • Eigenbedarf des Vermieters an den vermieteten Wohnräumen (für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie), wenn die Nachteile aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags für den Vermieter unverhältnismäßig größer wären als der Nachteil, den der Mieter durch die Kündigung erleidet. Die Interessensabwägung entfällt aber, wenn es sich beim Mietgegenstand um eine nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt. Bei Eigentumserwerb durch Kauf oder Schenkung ist allerdings ein 10-jähriges Eigentumsrecht des Vermieters erforderlich. Bei Erwerb von Todes wegen sind die Zeiten des Rechtsvorgänger anzurechnen
  • Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung oder dem Geschäftslokal bei Ersatzbeschaffung für den Mieter
  • Eigenbedarf des Vermieters, wenn es sich um einen Mietgegenstand handelt, der schon zuvor zur Unterbringung von Arbeitnehmern des eigenen Betriebs gedient hat und wenn ihn der Vermieter für diesen Zweck dringend benötigt
  • Eigenbedarf des Bunds, eins Bundeslands oder einer Gemeinde für die Zwecke der Verwaltung, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Eigenbedarf des Untervermieters oder wenn die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter nicht zugemutet werden kann
  • Eintreten eines im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarten Umstands, der für den Vermieter, seinen nahen Angehörigen oder das Unternehmen, für das der Vermieter (mit)vertretungsbefugt ist, als objektiv wichtig und bedeutsam anzusehen ist (zB Hausverkauf)
  • Wirtschaftliche Abbruchreife, wenn selbst bei Mietzinserhöhung der Erhaltungsaufwand auf Dauer unwirtschaftlich wäre, sofern die Abbruchbewilligung durch die Baubehörde erteilt wurde und dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Abbruch oder Umbau des Miethauses zum Zwecke der Errichtung eines neuen bzw. geänderten Baus, wenn die Bezirksverwaltungsbehörde mit Bescheid festgestellt hat, dass der Neubau bzw. der Umbau im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
  • Technische Abbruchreife des Hauses, sofern ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. Dieser Anspruch wird mit Räumungsklage durchgesetzt
  • Weigerung des Hauptmieter einer Kategorie D Wohnung, eine vom Vermieter zur Abwendung eines Enteignungsantrags nach dem Stadterneuerungsgesetz angebotene Standardverbesserung zuzulassen oder diese selbst durchzuführen, sofern dem Mieter Ersatz beschafft wird

Definition Ersatzbeschaffung: Zur Ersatzbeschaffung sind dem Mieter zwei entsprechende Ersatzwohnungen, bei einer Geschäftsmiete ein angemessenes Ersatzobjekt, anzubieten. Mit Einverständnis des Mieters kann auch eine Entschädigung vereinbart werden.

Wird ein Mietvertrag oder Pachtvertrag nicht mit dem Eigentümer sondern mit dem Mieter oder Pächter abgeschlossen, liegt gesetzlich ein Untermietverhältnis vor.

Ein Unternehmer ist jemand für den der Vertragsabschluss zum Betrieb seines Unternehmens gehört. Juristische Personen gelten immer als Unternehmer. Künftige Unternehmer welche „Gründungsgeschäfte“ tätigen werden im Rahmen dieser Tätigkeit als Verbraucher behandelt.

Das Vadium ist gängig bei Versteigerungen von Liegenschaften. Um bei Zwangsversteigerungen mitbieten zu dürfen, benötigt man eine leistende Sicherheit, das Vadium. Das Vadium muss mindestens 10% des Schätzwertes der Immobilie hoch sein und wird in Form von Bargeld, bestimmten inländischen Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen. Das Vadium wird dann bei Zuschlag auf die erbringende Leistung angerechnet. Den anderen Bietern wird das Vadium wieder zurückgegeben.

Als Verbraucher oder Konsument wird eine natürliche Person bezeichnet, die eine oder mehrere Waren oder Dienstleistungen zur eigenen privaten Bedürfnisbefriedigung käuflich erwirbt. Die Bestimmungen des KSchG sind zwingend und dürfen zu Lasten des Verbrauchers nicht verändert werden, zum Vorteil des Verbrauchers sind Änderungen natürlich zulässig.

Das Verbundfenster besteht aus einem Blendrahmen und zwei hintereinander liegenden Flügeln, die miteinander verbunden sind. 

Im vom Umweltbundesamt, im Auftrag des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft, geführten Verdachtsflächenkataster kann online abgefragt werden, ob die zu begutachtende Liegenschaft erfasst ist. Die Abfrage kann hier gemacht werden.

Im Verdachtsflächenkataster werden Altablagerungen und Altstandorte registriert, von denen aufgrund früherer Nutzungsformen erhebliche Gefahren für die Menschen und die Umwelt ausgehen können. Die Erfassung einer Liegenschaft sagt allerdings noch nichts darüber aus, ob tatsächlich eine Umweltgefährdung gegeben ist. 

Mehrere Gebäude werden in gekuppelter oder geschlossener Bauweise bzw. in Gruppenbauweise errichtet und weisen nicht mehr als zwei Geschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss über dem Kellergeschoss auf. 

Als Verkehrsflächen werden für den fließenden und ruhenden Verkehr bestimmte Flächen mit besonderer Verkehrsbedeutung einschließlich den dazugehörigen Anlagen erfasst.

Dazu gehören Hauptverkehrsstraßen, Schifffahrtsstraßen und Häfen, Eisenbahngründe und Flughäfen.

Der Verkehrswert ist jener Betrag, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (freier Markt) nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage der Liegenschaft ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. 

Verkürzung über die Hälfte -laesio enormis. Bei Missverhältnissen zwischen Preis und Leistung kann die laesio enormis zur Anwendung kommen. Genauer gesagt, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte von dem bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Als Bemessungsgrundlage gilt der Verkehrswert (Marktwert) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Durch eine erfolgreiche Klage, kann der benachteiligte Vertragsteil die Rückabwicklung des Vertrages erwirken. Das Geschäft kann aufrecht erhalten werden, wenn der andere Vertragsteil die Differenz auf den Marktwert bezahlt. Das ABGB besagt, dass das Recht der Einklage innerhalb von 3 Jahren nach Vertragsabschluss verjährt

Kauft oder mietet man eine Immobilie und es stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass ein grober versteckter Mangel die Wohnqualität bzw. den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, welcher nicht sofort erkennbar war, dann hat man die Möglichkeit Ansprüche für Wiedergutmachung zu stellen. Beim Eigentum hängen diese von der Immobilie und den Gewährleistungsfrist ab. Als Mieter kann man unter Umständen eine Mietzinsminderung geltend machen bzw. vom Vermieter verlangen, dass der Mangel behoben wird. 

Eine Vollmacht ist eine durch ein Rechtsgeschäft begründete Vertretungsmacht, die den Bevollmächtigten (den Vertreter oder Vollmachtnehmer) zum Handeln in fremden Namen berechtigen, so dass die Rechtsfolgen den Vollmachtgeber treffen. Bei Immobilien können Vollmachten z.B. erteilt werden, um bei Versteigerungen mitzubieten oder sich bei der Wohnungsrückgabe von einem Bevollmächtigten vertreten zu lassen. Je nach Erfordernis werden Vollmachten schriftlich oder mündlich erteilt. Das heißt, dass eine Vollmacht an keine Form gebunden ist. Manche Vollmachten verlangen jedoch nach bestimmten Formen, z.B. eine notarielle Beglaubigung und einen schriftlichen Beleg mit Unterschrift der Person, die vertreten werden soll.

Im Notariatsrecht gibt es die Möglichkeit der berechtigten Partei, die Erfüllung einer vertraglich zugesicherten Leistung ohne vorhergehendes Streitverfahren durch gerichtlichen Vollzug zu verlangen, wenn der verpflichtete Vertragspartner die Leistung nicht vertragsgemäß erbringt. Aufgrund einer im Notariatsakt enthaltenen Zustimmung des Verpflichteten können dessen versprochene Leistungen oder Unterlassungen unter bestimmten Bedingungen sofort vollstreckbar sein. Die sofortige Vollstreckbarmachung einer Verpflichtung durch Notariatsakt dient der Streitabschneidung vor Gericht und damit der Kostenreduktion. Die Vollstreckbarkeit des Notariatsaktes dient der Raschheit der Durchführung eines Anspruches und der Gerichtsentlastung und kann im Grundbuch angemerkt werden (z.B vollstreckbares Pfandrecht).

Als Vorbauten gelten beispielsweise Erker, Portale, Schaufenster, Balkone, Terrassen Vordächer aber auch Kellermauern und Grundmauern unter dem Erdboden. Mit bestimmten Bauten bzw. Bauteilen darf über die Baufluchtlinie des Bebauungsplans bis zu einem bestimmten Maß vorgerückt werden. 

Ein junges Paar hat großes Interesse an einem Grundstück, möchte aber zuerst noch etwas mehr Eigenkapital ansparen. Gibt es eine Möglichkeit, um zu verhindern, dass ihm jemand mit dem Kauf zuvorkommt?

Im Bereich von Immobilien wird oft einer Person ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Vorkaufsrecht bedeutet, im Falle eines Verkaufes die Möglichkeit zu haben, zu denselben Bedingungen zu kaufen, die eine andere Person anbietet.

In der Praxis läuft dies folgendermaßen ab: Eine Liegenschaft ist mit einem Vorkaufsrecht belastet – der Vorkaufsberechtigte ist in Wartestellung. Nun möchte der Eigentümer seine Liegenschaft verkaufen und sucht nach Interessenten. Ein anderer als der Vorkaufsberechtigte ist bereit, für diese Liegenschaft einen bestimmten Geldbetrag zu bezahlen, und schließt darüber mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag ab. Mit diesem Kaufvertrag wird nunmehr der Vorkaufsberechtigte konfrontiert. Dieser hat zur Einlösung seines Rechtes die Möglichkeit, sich binnen einer Frist von 30 Tagen zu erklären, ob er genau zu denselben Bedingungen wie das vorliegende Anbot die Immobilie kaufen möchte, da ansonsten sein Vorkaufsrecht erlöschen würde.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes erfolgt durch eine schriftliche Vereinbarung und hat als Hintergrund oft die Situation, dass zwei oder mehrere Personen gemeinsam Eigentümer von ein und derselben Liegenschaft sind. Damit nicht ein Miteigentümer seinen Anteil ohne Wissen der anderen Miteigentümer verkauft, wird zur Absicherung wechselseitig ein Vorkaufsrecht zwischen den Miteigentümern eingeräumt. Bei Liegenschaften ist eine grundbücherliche Eintragung möglich und bietet damit auch eine gewisse Schutzwirkung vor einem heimlichen Weiterverkauf. Das Vorkaufsrecht ist auf Seiten des Berechtigten nicht übertragbar und „klebt“ daher immer an dieser Person. Bei Ableben des Vorkaufsberechtigten erlischt dieses Recht.

Ist kein Verwalter bestellt, so kann sowohl ein Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft hat, die gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters beantragen. Bis zu dieser Entscheidung durch das Gericht gilt der im Grundbuch erstgenannte Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter. 

Die Vertretungsbefugnis des vorläufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft.

Der Vorvertrag ist eine Vereinbarung und wird abgeschlossen, wenn dem Hauptvertrag noch rechtliche oder andere Hindernisse im Wege stehen. Der Vorvertrag ist nicht gebührenpflichtig, löst keine Grunderwerbsteuer aus und ermöglicht eine rechtliche Regelung für den späteren Hauptvertrag. Im Vorvertrag wird genau geregelt, wann der Hauptvertrag zustande kommen muss. Kommt dieser nicht zustande, muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden ansonsten erlischt das Recht. 

Der Zweck eines Vorzugspfandrechtes liegt darin, den begünstigten Pfandgläubiger eine bevorzugte Stellung für die Befriedigung seines Anspruchs zu verschaffen. Ein Vorzugspfandrecht bedeutet unabhängig vom Zeitpunkt der Geltendmachung den grundbücherlichen Rang zu durchstoßen.

Gemäß § 27 Abs 2 WEG 2002 kommt dem Forderungsberechtigten das Vorzugspfandrecht nur dann zu, wenn er die Forderung samt Pfandrecht binnen sechs Monaten mit Klage geltend macht und gleichzeitig die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt. Das gesetzliche Vorzugspfandrecht besteht an jedem Miteigentumsanteil zugunsten der Forderung der Eigentümerpartnerschaft gegen den säumigen Miteigentümer. 

Bei einem Wärmedämm-Verbundsystem wird die Dämmschicht (zB. Polystyrolschaum-Platten, Mineralfaser-Platten, Mehrschicht-Leichtbauplatten) mit Ansetzbinder auf den Untergrund (Wand) geklebt. Diese wird mit einer mit Glasfaser-Gittergewebe armierten Spachtelmasse überzogen und auf diese Schicht der Feinputz aufgebracht.

Der Eigentümer eines mit einem Wegerecht belasteten Grundstücks ist in seiner freien Verfügung über das Grundstück beschränkt. Ob die Beschränkung den Wert des Grundstücks erheblich mindert, hängt vom Einzelfall ab. Es ist zu prüfen, welche Fläche vom Wegerecht betroffen ist, ob die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt ist und ob eine Belästigung durch Immissionen wie Lärm, Abgase oder Staub gegeben ist. 

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes tritt bei Geschäftsraumhauptmieten unter bestimmten Voraussetzungen, ohne dass die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, ein Übergang der Hauptmiet- oder Nutzungsrechte auf die das Unternehmen fortführende Person oder Gesellschaft ein. 

Änderungen auf der Mieterseite sind:

  • Veräußerung eines in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens
  • Machtwechsel bei Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften, die in den Geschäftsräumlichkeiten betrieben werden
  • Verpachtung eines in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens
  • Tod des Hauptmieters

Ein Werkvertrag liegt vor, wenn sich ein Vertragsteil (Hersteller) zur Herstellung eines Werkes, gegen Bezahlung durch den anderen Vertragsteil (Besteller) verpflichtet.

Der Unternehmer hat folgende Rechte:

  • Anspruch auf Zahlung des Werklohns
  • Verweigerung der Herausgabe des Werkes bei Nichtbezahlung (nach erfolgter Lieferung – Klage!)

Pflichten des Unternehmers:

  • Ordnungsgemäße, fristgerechte Ausführung des Werkes insbesondere Gewährleistungspflichten
  • Herausgabe des Werkes bei fristgerechter Bezahlung
  • Warnpflicht, wenn das vom Besteller beigebrachte Material ungeeignet bzw. untauglich ist

Rechte des Bestellers:

  • Anspruch auf ordnungsgemäße, fristgerechte Lieferung
  • Verweigerung der Abnahme nach Zahlung des nicht ordnungsgemäß hergestellten Werkes

Die Wertsicherungsklausel auch als Indexklausel bezeichnet, findet sich in Österreich in Verträgen (z.B. Mietverträge, Pachtverträge, Baurechtsverträge) wider. Dabei wird eine Leistung wie etwa der Mietzins indexiert. In der Regel wird eine Schwellwertklausel festgelegt, bei der ab Erreichung eines Prozentwertes z.B. 3 % der Wert dem Index nach unten oder nach oben angepasst wird. Als Maßstab wird meist der Verbraucherpreisindex (VPI 2010, 2017 …) herangezogen, welcher online auf der Homepage der Statistik Austria mit dem vpi Rechner ermittelt werden kann.

Die Wohnnutzfläche kann mit Hilfe der Grundrisspläne ermittelt werden, und zwar werden die Wohnnutzflächen der einzelnen Räume addiert. Wenn Kaufverträge von Eigentumswohnungen oder Mietverträge zur Verfügung stehen, so kann die Wohnnutzfläche meistens aus diesen entnommen werden. Auch in Nutzwertgutachten ist die Wohnnutzfläche für jede einzelne Wohnung ausgewiesen. 

Nicht zur Wohnnutzfläche gehören die Netto Grundflächen von:

  • Geschäftsräumen und gewerblich genutzten Räumen
  • Wirtschaftsräumen wie Futterküchen, Vorratsräumen, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume, und ähnliche Räume
  • Keller, Waschküche, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen usw. 

 

Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit und wird im Lastenblatt (C-Blatt) im Grundbuch eingetragen. Das Wohnrecht räumt dem Berechtigten das Recht ein, in dem Eigentum eines anderen auf Lebenszeit zu wohnen. Das Wohnrecht kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden. Beim Gebrauchsrecht darf der Berechtigte die Immobilie bewohnen. Beim Fruchtgenußrecht darf der Berechtigte die Immobilie bewohnen und vermieten.

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Eine Wohnungsgesellschaft errichtet am Ortsrand mehrere Gebäude, bestehend aus einzelnen Eigentumswohnungen. Diese Eigentumswohnungen werden den Interessenten zum Kauf angeboten. Welche Regelung kommt dabei zum Tragen?

Mit einem Wohnungseigentumsvertrag wird erstmalig an den Wohnungen eines Hauses ein rechtliches Nutzungs- und Verfügungsrecht begründet. Diesem Wohnungseigentumsvertrag liegt dabei ein schriftliches Gutachten zugrunde. In diesem Gutachten werden die einzelnen Eigentumswohnungen dieses Hauses genau beschrieben und die einzelnen Bestandteile genau angeführt. Neben den Bestandteilen der einzelnen Wohnungen werden in diesem Gutachten auch jene Räume und Flächen angeführt, die nicht zu einer einzelnen Wohnungseigentumseinheit gehören, sondern dem Nutzen aller Eigentümer der Eigentumswohnung des konkreten Hauses dienen.

Im Gegensatz zu sonstigen Liegenschaften können bei Eigentumswohnungen maximal zwei Personen gemeinsam Eigentümer sein. Zur Eintragung im Grundbuch bedarf es der Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung zeigt der Verkäufer den Kaufinteressenten die Wohnung und führt sie durch alle Räume. Im Anschluss daran besichtigen sie im Keller des Hauses auch noch ein Kellerabteil, welches vom Verkäufer ebenfalls benutzt wird. Dabei stellt sich die Frage, ob der Keller des Hauses ebenso wie der Spielplatz allen Hausbewohnern zur Verfügung stehen oder individuell zugeteilt sind?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig zu wissen, aus welchen Bestandteilen sich diese Wohnung rechtlich zusammensetzt. Eine Eigentumswohnung besteht aus mehreren zusammenhängenden Räumen, wie Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer etc. Daneben gibt es aber auch Räume, die nicht in unmittelbarer räumlicher Nähe liegen. Das können z. B. ein Kellerabteil oder ein Dachbodenraum sein. Solche Räume, die örtlich von der Wohnung abgetrennt sind, werden Zubehör zum Wohnungseigentum genannt.

Ältere Personen übergeben gerne ihre Eigentumswohnung an ihre Kinder. Welche Regelung kann getroffen werden, damit sie sicher sein können, dass sie in dieser Wohnung weiter wohnen dürfen?

Die übliche Frage des Übergebers eines Hauses oder einer Wohnung lautet: „Soll ich für mich und meine Ehegattin ein Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht vorbehalten?“

Die Beantwortung dieser Frage hängt von den Lebensumständen der Beteiligten ab. Sofern das betreffende Objekt weiterhin der Wohnungsversorgung des Übergebers und dessen Ehegattin dienen soll, wird in erster Linie ein Wohnungsgebrauchsrecht zu vereinbaren sein. Den Eltern als Übergebern bleibt das Recht erhalten, im Haus oder in der übergebenen Wohnung weiterhin zu verbleiben. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich jedenfalls, genau festzuhalten, auf welche Räumlichkeiten sich das Wohnungsgebrauchsrecht bezieht und ob die Mitbenutzung von Freiflächen, Dachboden oder Keller erlaubt ist. Außerdem wird festgehalten, wer die Betriebs- und Erhaltungskosten übernimmt. Das Wohnungsgebrauchsrecht kann im Grundbuch eingetragen werden und entfaltet dann sogenannte dingliche Wirkung. Dies bedeutet, dass selbst für den Fall, dass die Liegenschaft verkauft wird, das Wohnungsgebrauchsrecht weiter bestehen bleibt. Das Wohnungsgebrauchsrecht ist ein persönlicher Anspruch, der nicht übertragbar ist. Das bedeutet, dass nur der Berechtigte selbst bzw. mit in seinem Familienverband lebenden Personen die Wohnung nutzen dürfen. Eine Vermietung der Wohnung ist – im Unterschied zum Fruchtgenussrecht – grundsätzlich nicht zulässig.

Der Wohnungstausch ist im Paragraph 13 des MRG verankert. Hauptmieter von Wohnungen innerhalb der gleichen Gemeinde können unter den folgenden Voraussetzungen auch gegen den Willen der Vermieter ihre Wohnungen tauschen:

  • Mietverträge bestehen seit mehr als 5 Jahren
  • Soziale, gesundheitliche oder berufliche Gründe für den Wohnungstausch
  • Die Tausch-Wohnungen dienen der angemessenen Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Mieter
  • Dem Vermieter kann der Tausch nach Lage der Verhältnisse zugemutet werden
  • Gerichtliche Kündigungen oder Räumungsklagen sind nicht anhängig

Treffen diese Merkmale zu, dann ist ein Tausch laut Mietrechtsgesetz möglich. Der Tausch sollte am besten mit eingeschriebenen Brief an die Vermieter gesendet werden. Wird der Tausch von den Vermietern abgelehnt, dann entscheidet die Schlichtungsstelle bzw. das zuständige Gericht.

Von einer Zentralheizung spricht man, wenn das gesamte Gebäude von einer zentralen Heizungsanlage versorgt wird. Beispielsweise durch eine Ölfeuerungsanlage, einen Gasheizkessel, einer Solaranlage etc.

Zwei Brüder haben von ihren Eltern gemeinsam ein kleines Wochenendhaus geerbt. Der eine möchte es weiter als Wochenendhaus bewohnen, der andere möchte es jedoch verkaufen, da er Geld benötigt. Welche Lösungsmöglichkeiten gibt es?

Wenn ein Haus mehreren Personen gehört, können sie nur gemeinsam über die Benützung entscheiden. Bei Uneinigkeit besteht die Möglichkeit, das gemeinsame Eigentum aufzuheben. Entweder wird das Haus dabei in zwei Teile real aufgeteilt und Wohnungseigentum wird begründet oder – sollte dies nicht möglich sein – es kommt zur Versteigerung des ganzen Hauses. Der Erlös wird zwischen den Eigentümern aufgeteilt

Eine Wohnung kann als Zweitwohnung in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten genutzt werden oder wenn die Wohnung oder die Wohnräume dem Aufenthalt während des Urlaubs, des Wochenendes oder sonstigen Freizeitzwecken dienen und die Nutzung nicht im Rahmen des Tourismus (gewerbliche Beherbergung, Privatzimmervermietung etc.) erfolgt. Verfügungsrechte über Wohnungen und Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, schließen die Annahme einer Nutzung im Zusammenhang mit dem Tourismus aus. 

Eine Wohnung kann auch als Zweitwohnung genutzt werden, wenn:

  • die Wohnung durch Rechtserwerb von Todes wegen von Personen erworben worden ist, die zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören
  • Die Wohnung bereits vor dem 1. März 1993 als Zweitwohnung genutzt wurde

Ist auf Grund bestimmter Tatsachen eine Nutzung anzunehmen haben die Versorgungs- oder Entsorgungsunternehmen, die Erbringer von Postdiensten oder von elektronischen Zustelldiensten auf Anfrage des Bürgermeisters oder der Bürgermeisterin die zur Beurteilung der Nutzung erforderlichen Auskünfte zu erteilen oder die erforderlichen Daten zu übermitteln.